Jaar: 2019
PDF

Één van de problemen waar een ondernemer mee geconfronteerd kan worden, zijn wanbetalers.

U stelt zich mogelijks de vraag waarom u best een advocaat aanspreekt voor de incasso van uw onbetaald gebleven facturen.

De teneur bij commerciële incassospelers en zelfs gerechtsdeurwaarders is tegenwoordig immers dat incasso best mogelijk is zonder tussenkomst van een advocaat.

Dit is volgens ons niet correct. Er blijft een belangrijke rol weggelegd voor de advocatuur!

Zo kan een incassobureau enkel minnelijk aanmanen.

Zij kunnen niet dagvaarden, een minnelijk betalingsbevel opstarten, beslag leggen, een verjaringsstuitende aanmaning versturen, pleiten voor een rechtbank etc…

Kortom, zij kunnen enkel brieven versturen, waarna er eventueel vanzelf geld binnenkomt.

Zoniet, zal er toch een procedure moeten worden opgestart, waarbij een advocaat u wettelijk vertegenwoordigt voor de rechtbank.

Ondernemers die weigerachtig staan tegenover een gerechtelijke procedure, kunnen eventueel beroep doen op de zogenaamde IOS-procedure, zijnde een procedure die zich volledig buiten de rechtbank afspeelt.

Ook in deze ‘procedure’ blijft de advocaat echter een belangrijke speler.

Art. 1394/20 Ger.W. stelt namelijk:

“Elke onbetwiste schuld die een geldsom tot voorwerp heeft en die vaststaat en opeisbaar is op dag van de aanmaning bedoeld bij artikel 1394/21 kan, (…) in naam en voor rekening van de schuldeiser op verzoek van de advocaat van de schuldeiser door een gerechtsdeurwaarder worden ingevorderd (…)”

‘Op verzoek van de advocaat’ impliceert dat de advocaat fungeert als eerste rechter en moet nagaan of de schuld in aanmerking komt voor dit traject.

De advocaat moet nagaan of de schuldvordering vaststaat en opeisbaar is en of de gevorderde intresten en schadebeding niet meer zijn dan 10% van het gevorderde bedrag.

Daarnaast moet de advocaat nagaan of de schuldvordering binnen het personele toepassingsgebied valt.

De werkingssfeer van de IOS-procedure is namelijk beperkt tot geldschulden tussen ondernemingen (B2B) en is niet mogelijk voor geldschulden tussen ondernemingen en consumenten (B2C).

D.w.z. dat zowel schuldeiser als schuldenaar moeten ingeschreven zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen en dat de geldschuld betrekking moet hebben op de professionele activiteit van de onderneming.

Ten slotte moet de factuur uiteraard ook onbetwist zijn.

Indien de advocaat zijn screening-opdracht heeft afgerond en vaststelt dat de toepassingsvoorwaarden voldaan zijn, geeft hij de gerechtsdeurwaarder opdracht om een betalingsbevel aan de schuldenaar te versturen.

De schuldenaar heeft vervolgens na het betekenen van deze aanmaning één maand de tijd om de schuld te betalen, een afbetalingsplan te vragen of om de schuld te betwisten en dit door middel van een antwoordformulier dat bij de aanmaning wordt gevoegd.

In dat laatste geval eindigt de administratieve procedure onmiddellijk – de schuld is immers niet langer onbetwist – en maakt de gerechtsdeurwaarder het dossier terug over aan de raadsman van de schuldeiser.

Hier stopt het echter niet.

Het instellen van de IOS-procedure ontneemt de schuldeiser niet het recht om nadien de schuldenaar toch nog te dagvaarden.

In dat geval zal uw advocaat u wettelijk vertegenwoordigen voor de rechtbank en wordt de schuld alsnog via gerechtelijke weg geïnd.

Indien de schuldenaar binnen de termijn van één maand niet gereageerd heeft, zal de gerechtsdeurwaarder een proces-verbaal van niet-betwisting opstellen, dat voorzien van het formulier van tenuitvoerlegging de uitvoerbare titel uitmaakt op basis waarvan de gedwongen tenuitvoerlegging kan worden aangevat.

De samenwerking tussen gerechtsdeurwaarder en advocaat zorgt vervolgens voor verzilvering van uw vordering.

De schuldenaar kan zich evenwel na het verkrijgen van een uitvoerbare titel toch nog ten gronde verzetten door een verzoekschrift op tegenspraak neer te leggen voor de rechtbank.

Hierover oordeelde het Hof van Beroep te Gent recentelijk dat de schuldenaar het recht behoudt om zich ten gronde te verzetten, zelfs wanneer hij de regels van de IOS-procedure – in voorliggend geval het gebruik maken van het antwoordformulier – niet heeft nageleefd.

De schuldenaar zelf heeft dus de mogelijkheid om een buitengerechtelijk traject om te buigen naar een gerechtelijke procedure, met als gevolg dat u wederom beroep zal moeten doen op een advocaat.

Rest zich de vraag: welke procedure is het meest efficiënt?

De ervaring leert ons dat het vaak aangewezen is om onmiddellijk te opteren voor dagvaarding met vertegenwoordiging door een advocaat voor de rechtbank i.p.v. het IOS-traject.

Zoals uit de uiteenzetting hierboven blijkt, kan de IOS-procedure door schuldenaren die de ‘truken van de foor’ kennen, ellendig lang gerekt worden, waarbij kosten en tijd verloren gaan.

De gerechtelijke procedure daarentegen zorgt redelijk snel voor een vonnis dat onmiddellijk kan worden uitgevoerd.

Art. 1047 Ger.W. bepaalt namelijk ingevolge de Potpourri V wet:

“Tegen ieder verstekvonnis dat in laatste aanleg is gewezen kan verzet worden gedaan, onverminderd de bij de wet bepaalde uitzonderingen.”

Combineer dit met art. 1397 lid 2 Ger.W. :

Behoudens de uitzonderingen die de wet bepaalt of tenzij de rechter bij met bijzondere redenen omklede beslissing anders beveelt, onverminderd artikel 1414, zijn de eindvonnissen uitvoerbaar bij voorraad, zulks niettegenstaande hoger beroep en zonder zekerheidsstelling indien de rechter deze niet heeft bevolen.”

 Een vonnis is dus uitvoerbaar in regel en er is geen (schorsend) verzet mogelijk indien er nog hoger beroep mogelijk is. Hoger beroep schorst bovendien niet.

Een (verstek)vonnis dat niet in laatste aanleg gewezen is, kan dus onmiddellijk worden uitgevoerd opzichtens de schuldenaar!

Dit maakt dat de gerechtelijke procedure vaak sneller zorgt voor het gewenste resultaat, namelijk betaling van de factuur.

Samengevat, het inzetten van een advocaat voor het innen van onbetaalde facturen is niet alleen noodzakelijk (bij een gerechtelijke procedure, bij de IOS-procedure, bij de uitvoering van een titel), maar ook efficiënter dan het louter beroep doen op een incassobureau.

Deze kunnen immers enkel ‘dreigen met’, terwijl advocaten ook effectief kunnen handelen en afdwingen.

STUDIO LEGALE Advocaten bedient intussen talrijke KMO’s en overheden bij het invorderen van hun facturen en dit tot grote tevredenheid.

Voor meer informatie over deze ser
vice kan u terecht op www.studio-legale.be en kan u ons steeds bereiken op [email protected].

 

Media publicaties:

https://www.creditexpo.be/seminar2019-studiolegale/

https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:6599958548237602816/

https://www.creditexpo.be/programma/#/2019-11-07/po14qe86q4b5-pluto-5/md483vwp2jwo-incasso-door-een-full-service-advocatenkantoor

————————————–

Le rôle de l’avocat dans le cadre du recouvrement de créances

 

L’un des problèmes auxquels un entrepreneur peut être confronté est celui des mauvais payeurs.

Vous vous demandez peut-être pourquoi il est préférable de consulter un avocat pour le recouvrement de vos factures impayées.

Actuellement, les agents de recouvrement commerciaux et même les huissiers de justice ont pour principe que le recouvrement de créances serait optimal sans l’intervention d’un avocat.

Selon nous, cela n’est pas correct. Les avocats ont encore un rôle important à jouer !

Par exemple, une agence de recouvrement de créances ne peut émettre qu’une lettre de mise en demeure amiable.

Ils ne peuvent pas citer en justice, entamer une injonction de payer à l’amiable, saisir, envoyer une mise en demeure interrompant la prescription, plaider devant un tribunal etc…

En bref, ils ne peuvent envoyer que des lettres, après quoi éventuellement l’argent arrive automatiquement.

Si ce n’est pas le cas, il faudra entamer une procédure dans laquelle un avocat vous représentera légalement devant le tribunal.

Les entrepreneurs qui hésitent à intenter une action en justice peuvent faire appel à la procédure dite de RCCI, qui est une procédure qui se déroule entièrement en dehors du tribunal.

Cependant, même dans cette ” procédure “, l’avocat reste un acteur important.

Art. 1394/20 C. jud. déclare que :

«  Toute dette non contestée qui a pour objet une somme d’argent et qui est certaine et exigible à la date de la sommation visée à l’article 1394/21 peut, (…), être recouvrée au nom et pour compte du créancier, à la demande de l’avocat du créancier, par un huissier de justice (…) »

« A la demande de l’avocat » implique que l’avocat agit comme un premier juge et doit vérifier si la dette est éligible à cette procédure.

L’avocat doit vérifier si la réclamation est établie et exigible et si les intérêts et dommages-intérêts réclamés ne dépassent pas 10% du montant réclamé.

En outre, l’avocat doit vérifier si la demande relève du champ d’application personnel.

Le champ d’application de la procédure RCCI est limité aux dettes d’argent entre entreprises (B2B) et n’est pas possible pour les dettes d’argent entre entreprise et consommateurs (B2C).

Cela signifie que le créancier et le débiteur doivent être inscrits à la Banque Carrefour des Entreprises et que la dette d’argent doit être liée à l’activité professionnelle de l’entreprise.

Enfin, la facture doit bien entendu également être incontestée.

Si l’avocat a terminé sa mission de contrôle et constate que les conditions d’application sont remplies, il charge l’huissier de justice d’adresser une injonction de payer au débiteur.

Le débiteur dispose alors d’un mois après mise en demeure pour payer la dette, demander un plan de remboursement ou contester la dette.

Dans ce dernier cas, la procédure administrative prend fin immédiatement – la dette n’est plus incontestée – et l’huissier de justice renvoie le dossier au conseil du créancier.

Mais cela ne s’arrête pas là.

L’introduction de la procédure RCCI ne prive pas le créancier du droit d’assigner ultérieurement le débiteur.

Dans ce cas, votre avocat vous représentera légalement devant le tribunal et la dette sera toujours recouvrée par des moyens légaux.

Si le débiteur n’a pas réagi dans le délai d’un mois, l’huissier de justice établira un procès-verbal de non-contestation qui, avec le formulaire d’exécution, constitue le titre exécutoire sur la base duquel l’exécution peut commencer.

La coopération entre l’huissier de justice et l’avocat garantit ensuite l’encaissement de votre créance.

La question demeure : quelle est la procédure la plus efficace ?

L’expérience nous enseigne qu’il est souvent préférable d’opter immédiatement pour la citation à comparaître avec la représentation d’un avocat devant le tribunal plutôt que pour la procédure RCCI.

La procédure de RCCI peut être mise à rude épreuve pendant longtemps par des débiteurs qui connaissent les ” astuces”, ce qui entraîne une perte de temps et d’argent.

La procédure judiciaire, en revanche, garantit rapidement un jugement qui peut être exécuté immédiatement

L’art. 1047 du C. jud. prévoit notamment en vertu de la loi Potpourri V :

«  Tout jugement par défaut rendu en dernier ressort  peut être frappé d’opposition, sauf les exceptions prévues par la loi »

Combiné cela avec l’article 1397 alinéa 2 du C.jud. :

«  Sauf les exceptions prévues par la loi ou sauf si le juge, d’office ou à la demande d’une des parties, en décide autrement moyennant une décision spécialement motivée et sans préjudice de l’article 1414, l’opposition ou l’appel formé par la partie défaillante contre les jugements définitifs prononcés par défaut en suspendent l’exécution. »

Un jugement est donc exécutoire en règle générale et aucun recours (suspensif) n’est possible si un appel est encore possible. En outre, l’appel ne suspend pas.

Une décision (par défaut) qui n’a pas été rendue en dernière instance peut donc être exécutée immédiatement à l’encontre du débiteur !

Cela signifie que les procédures judiciaires aboutissent souvent plus rapidement au résultat souhaité, à savoir le paiement de leur facture, que les procédures extrajudiciaires.

En résumé, le recours à un avocat pour le recouvrement des factures impayées est non seulement nécessaire (dans les procédures judiciaires, dans la procédure RCCI, dans l’exécution d’un titre), mais aussi plus efficace que le simple recours à une agence de recouvrement.

Celles-ci ne
peuvent que ” menacer “, tandis que les avocats peuvent également agir et faire respecter efficacement.

STUDIO LEGALE Avocats est aujourd’hui au service de nombreuses PME et des pouvoirs publics dans la récupération de leurs créances, et cela à leur grande satisfaction.

Pour plus d’informations sur ce service, veuillez visiter www.studio-legale.be et vous pouvez toujours nous joindre à [email protected].

Auteures : Jolien Appels et Joost Peeters

Traduction : Pauline Vanhorenbeke

Medialinks:

https://www.creditexpo.be/seminar2019-studiolegale/

https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:6599958548237602816/

https://www.creditexpo.be/programma/#/2019-11-07/po14qe86q4b5-pluto-5/md483vwp2jwo-incasso-door-een-full-service-advocatenkantoor

—————–

The role of lawyers in debt collection

 One of the problems an entrepreneur can be confronted with, are defaulters.

You might wonder why it’s necessary to contact a lawyer for the debt collection of your unpaid invoices.

After all, the bias among commercial debt collectors and even among bailiffs nowadays is that debt collection is quite possible without the intervention of a lawyer.

We believe this is not the case. Lawyers continue to play an important role in debt collection!

For example, a debt collection agency can only urge debtors to pay in an amicable way.

They cannot subpoena, start an amicable payment order, seize, send a prescription injunction, plead before a court, etc…

In short, they can only send letters that might lead to voluntary payments.

If that however does not lead to payment, a procedure will still have to be started, whereby a lawyer legally represents you before the court.

Entrepreneurs who are reluctant to take legal action may be able to appeal to the so-called IOS-procedure, which is a procedure that takes place entirely outside the court.

However the lawyer continues to play an important role in this ‘procedure’.

Art. 1394/20 of the Judicial Code states that:

“Any undisputed debt of which the object is a sum of money and which is certain and payable on the day of the notice referred to in Article 1394/21 may be recovered (…) in the name and on behalf of the creditor, by a judicial officer at the request of the creditor’s lawyer (…).”

‘At the request of the creditor’s lawyer’ implies that the lawyer acts as a first judge to determine whether or not the debt qualifies for this trajectory.

The lawyer has to check if the debt claim is certain and exigible and whether the amount of interest and compensation claimed does not exceed 10% of the total sum.

Furthermore, the lawyer has to check whether the debt claim falls within the personal scope of application of the IOS-procedure.

The scope is limited to monetary debts between enterprises (B2B). Therefore this procedure can’t be used for monetary debts between enterprises and consumers (B2C).

This means that both creditor and debtor have to be registered in the “Kruispuntbank van Ondernemingen” and the monetary debt must relate to the professional activity of the enterprise.

Lastly, of course the invoice has to be undisputed.

When the lawyer has completed his screening assignment and has established that the conditions of application are met, he instructs the bailiff to send a payment order to the debtor.

The debtor then has one month after serving notice to pay the debt, to request a payment plan or to contest the debt.

The latter means the administrative procedure comes to an immediate stop – the debt is no longer undisputed – and the bailiff has to transfer the case back to the lawyer.

However, it doesn’t end here.

The initiation of the IOS-procedure does not deprive the creditor of the right to subpoena the debtor afterwards.

In that case, your lawyer will legally represent you before the court and the debt will still be collected by judicial means.

If the debtor has not reacted within the period of one month, the bailiff will draw up a report of non-disputation which, together with the enforcement form, constitutes the enforceable order on the basis of which forced execution can be commenced.

The cooperation between bailiff and lawyer will then ensure that your debt claim is collected.

One might ask himself: which procedure is the most efficient?

From our experience we have learned that it is often preferable to immediately opt for the subpoena with representation by a lawyer in court instead of the IOS-procedure.

The IOS-procedure is open to abuse by crafty debtors who know how to stall the procedure for a miserably long time, which means the loss of valuable time and costs.

The judicial procedure, on the other hand, ensures a judgment fairly quickly that can be enforced immediately.

Art. 1047 Judicial Code states according to the Potpourri V law:

“Any default judgment rendered at last instance can be opposed, without prejudice to the exceptions provided for by law.”

This has to be combined with art. 1397 section 2 Judicial code:

“Save for the exceptions provided for by the law or unless the court orders otherwise by a decision stating the particular reasons, without prejudice to Article 1414, final judgments shall be provisionally enforceable, notwithstanding any appeal and without the provision of security if the court has not ordered them.”

This means a judgment is enforceable by rule and no (suspensive) opposition is possible if an appeal is still possible. Moreover appeal does not have suspensive effect.

A judgement (by default) that was not rendered at last instance can therefore be enforced immediately!

This means that legal proceedings often lead to the desired result faster, which is payment of the invoice, than the out of court procedure.

In short, the use of a lawyer for the collection of unpaid debts is not only necessary (for a legal proceeding, for the IOS-procedure, for the execution of an order), but also more efficient than only making use of a debt collection agency.

They can only ‘threaten with’, while lawyers can effectively take action and enforce.

STUDIO LEGALE lawyers serves multiple SME’s and governments in collecting their invoices, this to their great satisfaction.

You can always consult www.studio-legale.be for more information about this service or send us an e-mail at [email protected].

Writers: Jolien Appels en Joost Peeters

English translation: Ruben Brosens

Medialinks:

https://www.creditexpo.be/seminar2019-studiolegale/

https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:6599958548237602816/

https://www.creditexpo.be/programma/#/2019-11-07/po14qe86q4b5-pluto-5/md483vwp2jwo-incasso-door-een-full-service-advocatenkantoor

PDF

In een eerder artikel werd reeds uitgebreid het arrest van 19 juli 2019 van de Kamer van Inbeschuldigingstelling te Antwerpen toegelicht (zie vorig artikel) In dit baanbrekend arrest werd voor het eerst, op aangeven van de strafrechtadvocaten van STUDIO LEGALE, het beroep van het openbaar ministerie tegen een toekenning van een elektronisch toezicht bij de verwijzing naar de correctionele rechtbank onontvankelijk verklaard. Dit omdat de Wet Voorlopige Hechtenis dit beroep simpelweg niet voorziet.

Er kwam evenwel al snel kritiek op dit arrest van 19 juli 2019, gewezen door een vakantiekamer. Toen de reguliere KI terug zetelde, werd de rechtspraak dan ook quasi onmiddellijk gekeerd en werd het hoger beroep opnieuw ontvankelijk verklaard via analogie-redenering.

Maar gesterkt door het arrest van 19 juli 2019, bleven verschillende advocaten deze onontvankelijkheid keer op keer opwerpen. Op de zitting van 11 oktober 2019 van de KI werd in drie verschillende zaken opnieuw de onontvankelijkheid uitgesproken.

De KI kan het beroep van het openbaar ministerie enkel aanvaarden bij eenparigheid van stemmen. Dit wil zeggen dat minstens 1 raadsheer van de KI eveneens overtuigd was van de onontvankelijkheid. Door de wisselende rechtspraak van de KI, dreigde een situatie gecreëerd te worden, waarbij de ontvankelijkheid van het beroep zou kunnen afhangen van de samenstelling van de zetel. Dit zou een ernstige aantasting van de rechtszekerheid kunnen betekenen. Het openbaar ministerie had deze boodschap blijkbaar ook begrepen en tekende tegen 2 arresten cassatieberoep aan. Hierdoor zou de discussie voor eens en altijd beslecht worden.

In zijn arrest van 29 oktober 2019 heeft het Hof van Cassatie (P.19.1036.N) definitief de knoop doorgehakt. Het Hof van Cassatie bevestigde de zienswijze zoals ze reeds door onze strafrechtadvocaten voor het eerst voor de KI werd opgeworpen op 27 november 2018, toen nog zonder succes.

Het Hof van Cassatie oordeelde dat uit de regel dat het openbaar ministerie verantwoordelijk is voor de uitoefening van de strafvordering, niet volgt dat het openbaar ministerie rechtsmiddelen kan instellen die niet bij wet zijn bepaald. Bovendien heeft het Grondwettelijk Hof in zijn arrest van 21 december 2017 niet voor een leemte gezorgd, die door de rechter moest ingevuld worden. Dit arrest sprak zich enkel uit over de ongelijkheid die bestond doordat een beklaagde niet de modaliteit van het elektronisch toezicht kon verkrijgen bij de verwijzing naar de correctionele rechtbank. Elke analogieredenering op basis van dit arrest is uitgesloten.

De aanhouder wint en na bijna 1 jaar volharden, is ons standpunt eindelijk bevestigd door de hoogste rechtsinstantie.

U kan steeds contact opnemen met ons kantoor voor meer informatie.

 

PDF

Burenhinder vindt zijn oorsprong in artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel bepaalt: “Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of met de verordeningen.”

Toch kan men ook een vordering instellen wegens burenhinder op basis van de artikelen 1382 – 1386 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 1382 BW stelt: “Elke daad van de mens, waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, verplicht degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te vergoeden.”

  1. Burenhinder op basis van artikelen 1382 – 1386 BW

Het Hof van Cassatie oordeelde reeds in 1962 dat elke eigenaar verplicht is de nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om zijn buren schade te besparen die gemakkelijk kon worden voorzien of voorkomen[1]. Wie dit niet doet, begaat een fout in de zin van de artikelen 1382 – 1386 BW.

Bovenop de fout moet men ook de schade en het oorzakelijk verband tussen de fout en de schade kunnen aantonen, waarbij de fout de oorzaak van de hinder moet uitmaken.

Tot een fout kan besloten worden indien een inbreuk wordt gepleegd op de algemene zorgvuldigheidsplicht. De maatstaf voor deze plicht is een normaal, zorgzaam en omzichtig burger die een voorzienbare en vermijdbare handeling stelde.

Als de rechtbank oordeelt dat er burenhinder is op basis van artikel 1382 e.v. van het Burgerlijk Wetboek, dan heeft de benadeelde recht op een volledige en integrale vergoeding.[2]

  1. Burenhinder op basis van artikel 544 Burgerlijk wetboek

Voor de leer van burenhinder op basis van artikel 544 BW wordt er veel belang gehecht aan de 2 baanbrekende arresten van het Hof van Cassatie, namelijk het schoorsteen- en kanaalarrest[3].

In het schoorsteen- en kanaalarrest oordeelde de rechter dat op basis van artikel 544 Burgerlijk Wetboek aan iedereen een gelijkwaardig eigendomsgenot toekomt. Hieruit kan worden afgeleid dat het evenwicht tussen twee aanpalende erven steeds gevrijwaard moet worden.[4] Sinds deze arresten kan burenhinder niet langer enkel via de foutaansprakelijkheid van art. 1382 van het Burgerlijk Wetboek gesanctioneerd worden[5].

Een vordering kan worden ingesteld op basis van artikel 544 BW wanneer er sprake is van bovenmatige hinder uit nabuurschap die toerekenbaar is aan de nabuur. Er moet aldus voldaan zijn aan drie voorwaarden opdat men een vordering wegens burenhinder kan instellen op basis van art. 544 BW:

  • Bovenmatige hinder: dit impliceert dat “de hinder actueel is en de normale ongemakken van het nabuurschap te buiten gaat[6]. De hinder moet actueel zijn, wat betekent dat louter risico op hinder niet volstaat. Het feit dat de hinder is opgehouden betekent nog niet dat de hinder niet langer actueel is[7]. Bovendien moet de hinder bovenmatig zijn zodat het evenwicht verbroken is. De beoordeling van het bovenmatig karakter betreft een feitenkwestie die beslecht moet worden door de rechter. De rechter zal bij de concrete beoordeling rekening houden met verschillende factoren zoals de plaats, het tijdstip, de eerstaanwezigheid, de bijzondere gevoeligheid, enzovoort.
  • Nabuurschap: het betreft niet enkel eigenaars van aanpalende erven, het volstaat dat ze in elkaars omgeving liggen om te spreken over naburige erven[8]. Een vordering wegens burenhinder kan worden ingesteld tegen of door eenieder die titularis is van een attribuut van het eigendomsrecht. Dit kan zowel een persoonlijk (bv. een huurder) als een zakelijk recht (bv. als eigenaar) zijn[9]. Het moet daarenboven gaan om onderscheiden erven , elke partij moet beschikken over een afzonderlijk erf[10].
  • Toerekenbaarheid van de hinder: het moet gaan om een niet-foutief handelen of nalaten. Er moet een band bestaan tussen de hinder en de nabuur die men aansprakelijk wil stellen opdat er sprake is van toerekenbaarheid[11]. De hinder moet te wijten zijn aan het handelen of nalaten van de nabuur[12].

De vordering betreffende burenhinder moet worden ingesteld binnen de 5 jaar[13] vanaf het ogenblik dat de schadeverwekkende handeling stopt[14].

De sanctie van bovenmatige burenhinder is een compensatie en dus geen volledig herstel zoals bij een sanctie op basis van de artikelen 1382 e.v. BW. Het gaat aldus om een foutloze aansprakelijkheid. De schade wordt hier niet integraal vergoed omdat er geen sprake is van een fout in de zin van art. 1382 BW, men wil slechts het evenwicht tussen de verschillende eigendommen herstellen[15]. De rechter zal bijgevolg nooit de volledige stopzetting van een hinderlijke activiteit vorderen, zelfs al is dit de enige manier om het evenwicht te herstellen[16].

  1. Verhouding tussen de vordering op basis van artikel 544 en artikel 1382 BW

De instelling van een vordering wegens burenhinder houden volgende verschillen in, naargelang men de vordering instelt op basis van de ene, dan wel de ander bepaling:

  • Bewijs: een vordering op basis van art. 544 BW vereist het bewijs van toerekenbaarheid, nabuurschap en bovenmatige hinder. De vordering op basis van art. 1382 BW daarentegen veronderstelt het bewijs van een fout, schade en het oorzakelijk verband tussen de fout en de schade.
  • Sanctionering: in geval van art. 544 BW betreft de sanctie een billijke en passende compensatie, in tegenstelling tot art. 1382 BW die een volledige schadeloosstelling veronderstelt[17].

Het slachtoffer van de bovenmatige hinder kan kiezen op welke rechtsgronden hij zijn vordering instelt. Dit betekent dat hij de vordering tot burenhinder ook op beide gronden kan laten steunen. Hij kan eveneens de ene vordering ondergeschikt maken aan de andere.[18]

  1. Wat met aannemers en architecten?

Aannemers en architecten zijn niet gehouden tot het betalen van een compensatie wegens burenhinder op basis van artikel 544 BW. Aannemers en architecten zijn namelijk vreemd aan de banden van nabuurschap. Deze stelling wordt afgeleid uit vaste rechtspraak[19]. Het slachtoffer van burenhinder kan wel een vordering op grond van art. 544 BW instellen tegen de bouwheer voor hinder veroorzaakt door architecten en/of aannemers, ongeacht of deze laatsten een fout hebben begaan. De bouwheer is tenslotte diegene die de opdracht gaf om de werken uit te voeren[20]. Indien de aannemers en/of architecten een fout hebben begaan kunnen zij op hun beur
t door de bouwheer worden aangesproken op basis van hun contractuele aansprakelijkheid.

Het slachtoffer van burenhinder kan daarnaast een vordering instellen tegen de aannemer of architect op basis van artikel 1382 ev. BW, maar dan draagt hij een zware bewijslast. In dit geval moet namelijk de fout, de schade en het oorzakelijk verband bewezen worden.

  1. Wat met de overheid?

Voor de beoordeling van bovenmatige hinder houdt men hier rekening met de lasten die burgers in het algemeen belang moeten tolereren en wordt erover gewaakt dat burgers een gelijkaardige hinder moeten dulden[21]. De vereiste van bovenmatige hinder moet in dit geval strikter worden toegepast, de openbare dienstverlening primeert op het beknopte belang van de individuele gezinnen[22].

Opdat de overheid een vordering wegens burenhinder kan worden tegengeworpen moet het beginsel van gelijkheid van burgers voor de openbare lasten[23] geschonden zijn. Daartoe moet  bij gevolg cumulatief sprake zijn van:

  • een verstoring van het evenwicht;
  • de veroorzaakte hinder moet de grenzen van de normale hinder die een particulier in het algemeen belang moet dulden te boven gaan. Dit is een feitenkwestie die door de feitenrechter wordt beoordeeld[24].
  1. Besluit

Goed nabuurschap berust op een zeker wederkerig gedogen[25]. Indien we alle kleine ongemakken tegen elkaar zouden uitspelen, zou het leven na verloop van tijd onleefbaar worden. En bovendien: “de minimis non curat praetor[26]. Als advocaten staan wij niet achter het onmiddellijk procederen omwille van een burendispuut. Mocht de hinder die u ondervindt toch bovenmaats zijn, dan staan wij graag voor u klaar.

U kan steeds contact opnemen met ons kantoor voor meer informatie.

[1] Cass. 27 april 1962, Pas. 1962, I.,938.

[2] N. Lucas, “Actualia inzake burenhinder”, Jura Falconis 2006-2007, 337-368.

[3] Cass. 28 januari 1965, Pas. 1965, I, 521.

[4] Cass. 6 april 1960, Arr. Cass. 1960, 722, Pas. 1960, I, 915, concl. P. MAHAUX, JT 1960, 339, noot J. DEMEULDER, RCJB 1960, 257, noot J. DABIN en RGAR 1960, nr. 6557, noot R. DALCQ.

[5] R. DEKKERS en E. DIRIX, Handboek burgerlijk recht, Antwerpen, Insertia, 2005, 74.

[6] S. BOULY en D. GRUYAERT, “Actuele ontwikkelingen inzake burenhinder” in  V. SAGAERT, A. APERS, S. BOULY, N. CARETTE, D. GRUYAERT en A. LEMMERLING (eds.), Themis 86 vastgoedrecht, Brugge, die Keure, 2014, (135) 167.

[7] Cass. 1 februari 2008, Arr. Cass. 2008, 299 en NJW 2008, 685, noot I. BOONE.

[8] S. STIJNS en H. VUYE, Burenhinder in beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Zakenrecht, IV, Antwerpen, Story-Scientia, 2000, 272, nr. 164.

[9] Cass. 10 januari 1974, 520, Pas. 1974, I, 488, concl. MAHAUX en RW 1973-74, 1541.

[10] Cass. 4 juni 2012, NJW 2012, 725, noot I. BOONE en T. Verz. 2013, 89 noot H. ULRICHTS.

[11] Cass. 4 mei 2012, Pas. 2012, 1007, JLMB 2013, 476, RGAR 2012 nr. 14921 en RW 2013-14, 459.

[12] S. BOULY en D. GRUYAERT, “Actuele ontwikkelingen inzake burenhinder” in  V. SAGAERT, A. APERS, S. BOULY, N. CARETTE, D. GRUYAERT en A. LEMMERLING (eds.), Themis 86 vastgoedrecht, Brugge, die Keure, 2014, (139) 167.

[13] Cass. 20 januari 2011, Pas. 2011, 229, RW 2012-13, 1137, noot, JLMB 2011, 1141 en TBH 2011, 496.

[14] Rb. Antwerpen 24 februari 2011, RW 2013-14, 632, noot.

[15] Cass. 20 april 2012, Pas. 2012 844, concl. T. WERQUIN.

[16] Cass. 14 december 1995, Arr. Cass. 1995, nr. 550 met concl. Adv.-gen. Bresseleers.

[17] N. CARETTE en K. SWINNEN, “Actuele ontwikkelingen zakenrecht 2011-2012” in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2013, Antwerpen, Insertia, 2013, 74, nr. 25.

[18] N. Lucas, “Actualia inzake burenhinder”, Jura Falconis 2006-2007, 337-368.

[19] Cass. 28 januari 1965, RW 1964-65, 2117.

[20] Gent 4 februari 2011, T. Verz. 2012, 133.

[21] Cass. 1 oktober 1981, De Verz. 1982, 619, JT 1982, 41 en RW 1981-82, 2885, Brussel 23 november 2010, RGAR 2011, 14705.

[22] Brussel 16 maart 2012, RABG 2011, 760-769, noot M. SOMERS.

[23]De overheid kan geen lasten opleggen die groter zijn dan een particulier in het algemeen belang moet dragen, zonder hierbij een vergoeding toe te kennen. Onevenredig zware lasten die een bepaalde groep burgers benadelen, mogen hierdoor niet ten laste van deze burgers blijven, maar moeten gelijk worden verdeeld over de gemeenschap” S. BOULY en D. GRUYAERT, “Actuele ontwikkelingen inzake burenhinder” in  V. SAGAERT, A. APERS, S. BOULY, N. CARETTE, D. GRUYAERT en A. LEMMERLING (eds.), Themis 86 vastgoedrecht, Brugge, die Keure, 2014, (148) 167.

[24] Brussel 12 december 2002, R&J 2003, 166.

[25] R. DEKKERS en E. DIRIX, Handboek burgerlijk recht,Antwerpen, Insertia, 2005, 73.

[26] Vertaling: “De rechter houdt zich niet bezig met triviale dingen.”

————————————————-

                                      TROUBLE DU VOISINAGE

Les troubles du voisinage trouvent leur origine dans l’article 544 du Code civil. Cet article stipule : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Toutefois, il est également possible d’intenter une action pour trouble du voisinage sur base des articles 1382 à 1386 du Code civil.

L’article 1382 du Code civil stipule : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. »

  1. Trouble du voisinage sur base de l’article 1382-1386 du code Civil

Dès 1962, la Cour de cassation a statué que chaque propriétaire est tenu de prendre les précautions nécessaires pour éviter à ses voisins des dommages facilement prévisibles ou évitables[1]. Le défaut de le faire constitue une faute au sens des articles 1382 à 1386 du Code civil.

Outre la faute, il faut démontrer le dommage et le lien causal entre la faute et le dommage, la faute étant la cause de la nuisance.

Il peut s’agir d’une faute si l’obligation générale de prudence n’est pas respectée.la référence de ce devoir est un citoyen normal, prudent et diligent qui accompli un acte prévisible et évitable.

Si le tribunal constate une trouble du voisinage sur la base des articles 1382 et suivants du Code civil, la partie lésée a droit à une indemnisation totale et intégrale[2].

  1. Trouble du voisinage sur base de l’article 544 du code Civil

Pour la doctrine sur les troubles du voisinage fondés sur l’article 544 du Code civil, une grande importance est attachée aux 2 arrêts pionniers de la Cour de cassation, à savoir les arrêts de la cheminée et du canal[3].

Dans l’arrêt cheminée et canal, le juge a statué que, sur la base de l’article 544 du Code civil, chacun a droit à une jouissance égale des fonds.

On peut en déduire que l’équilibre entre deux fonds adjacents doit toujours être préservé[4].  Depuis ces arrêts, les troubles du voisinage ne sont plus sanctionnés uniquement sur base de la responsabilité pour faute prévue à l’art. 1382 du Code civil[5].

Une demande peut être introduite sur base de l’article 544 du Code civil, s’il y a une nuisance excessive du voisinage imputable au voisin.

Ainsi, trois conditions doivent être remplies pour pouvoir intenter une action pour nuisance à l’encontre des voisins sur la base de l’article 544 du Code civil :

  • Une nuisance excessive : cela implique que « la nuisance soit d’actualité et va au-delà des inconvénients normaux du quartier»[6]. Le trouble doit être actuel, ce qui signifie que le simple risque de nuisance ne suffit pas.

Le fait que la nuisance ait cessé ne signifie pas qu’elle n’est plus d’actualité[7].  De plus, la nuisance doit être excessive pour que l’équilibre soit rompu. L’appréciation du caractère excessif concerne une question de fait qui doit être tranchée par le juge. Dans son appréciation concrète, le juge tiendra compte de divers facteurs tels que le lieu, l’heure, le premier présent, la sensibilité particulière, etc.

  • Voisinage : Cela ne concerne pas seulement les propriétaires de fonds adjacents, il suffit qu’ils soient situés à proximités l’un de l’autre pour parler de fonds adjacents[8]. Une action pour trouble du voisinage peut être intentée contre ou par quiconque est titulaire d’un attribut du droit de propriété. Il peut s’agir d’un droit personnel (par ex. un locataire) ou d’un droit réel (par exemple le propriétaire)[9]. Il doit également s’agir de fonds distincts, chaque partie doit disposer d’un fond séparé[10].
  • Imputabilité du trouble : il doit s’agir d’un acte ou d’une omission non fautif. Il doit y avoir un lien entre la nuisance et le voisin qui doit être tenu responsable pour que la nuisance soit imputable[11]. La nuisance doit être due aux actes ou omission du voisin[12].

L’action pour trouble du voisinage doit être faite dans un délai de 5 ans[13] à compter de la date à laquelle l’acte nuisible cesse[14].

La sanction de nuisances excessives à l’égard des voisins est une compensation et non une réparation totale comme dans une sanction sur la base des articles 1382 et suivants du Code civil. Il s’agit donc d’une question de responsabilité sans faute. Le dommage n’est pas pleinement indemnisé ici car il n’est pas question de faute au sens de l’article 1382 du Code civil, le seul but est de rétablir l’équilibre entre les différents fonds[15]. Par conséquent, le tribunal ne réclamera jamais la cessation complète d’une activité incommodante, même si c’est la seule façon de rétablir l’équilibre[16].

  1. Relation entre la demande sur base de l’article 544 et de l’article 1382 du Code Civil

L’introduction d’une action pour trouble du voisinage comporte les différences suivantes, selon que l’action est intentée sur la base de l’une ou l’autre disposition :

  • Preuve : une action sur base de l’article 544 du Code Civil requiert une preuve d’imputabilité, de voisinage et de nuisance excessive. En revanche, une action fondée sur l’article 1382 du Code civil présuppose la preuve de la faute, du dommage et du lien causal entre la faute et le dommage.
  • Sanction : dans le cas de l’article 544 du Code civil, la sanction concerne une indemnisation équitable et appropriée, par opposition à l’article 1382 de Code civil qui suppose une réparation intégrale[17].

La victime de la nuisance excessive peut choisir le fondement juridique sur lequel elle fonde sa demande. Cela signifie qu’elle peut également faire valoir son action de t
rouble du voisinage sur les deux fondements. Il peut également subordonner son action à l’autre[18].

  1. Qu’en est-il des entrepreneurs et des architectes ?

Les entrepreneurs et les architectes ne sont pas tenus au paiement d’une indemnisation en raison de trouble du voisinage sur la base de l’article 544 du Code Civil. En effet, les entrepreneurs et les architectes son étrangers aux liens de voisinage. Cette proposition s’inspire d’une jurisprudence établie[19]. La victime d’un trouble du voisinage peut toutefois intenter une action en vertu de l’article 544 du Code civil contre le maitre d’ouvrage pour nuisance causée par des architectes et/ou entrepreneurs, que ces derniers aient commis ou non une faute. Après tout, c’est le maitre d’ouvrage qui a donné l’ordre d’exécuter le travail[20].

Si les entrepreneurs et/ou architectes ont commis une faute, ils peuvent à leur tour être tenus responsables par le maitre de l’ouvrage sur la base de leur responsabilité contractuelle.

En outre, la victime de trouble du voisinage peut intenter une action contre l’entrepreneur ou l’architecte sur la base des articles 1382 et suivants du Code Civil, mais c’est à lui qu’incombe la lourde charge de la preuve. Dans ce cas, la faute, le dommage et le lien de causalité doivent être prouvés.

  1. Qu’en est-il de l’autorité?

L’évaluation des nuisances excessives tient compte des charges que les citoyens doivent tolérer dans l’intérêt général et garantit que les citoyens doivent supporter une nuisance similaire[21]. L’exigence de nuisance excessive doit être appliquée plus strictement dans ce cas ; les services publics l’emportent sur les intérêts concis des familles individuelles[22].

Pour qu’une action pour trouble du voisinage puisse être intentée contre les autorités, le principe de l’égalité des citoyens devant les charges publiques[23] doit avoir été violé. Cela signifie qu’il doit y avoir des conséquences cumulatives :

  • Une rupture de l’équilibre
  • La nuisance causée doit dépasser les limites de la nuisance normale qu’un particulier doit tolérer dans l’intérêt public. Il s’agit d’une question de fait qui est évaluée par un juge du fond[24].
  1. Conclusion

Le bon voisinage repose sur une certaine tolérance réciproque[25]. Si nous devions jouer tous les petits inconvénients les uns contre les autres, la vie deviendrait inhabitable avec le temps. Et qui plus est : “de minimis non curat praetor[26]. En tant qu’avocats, nous ne sommes pas en faveur d’un litige immédiat à cause d’une dispute de quartier. Si les inconvénients que vous subissez sont excessifs, nous serons heureux de vous aider.

Vous pouvez toujours contacter notre cabinet pour plus d’informations.

[1] Cass. 27 avril 1962, Pas. 1962, I., 938.

[2] N. LUCAS,  “Actualia inzake Burenhinder”, Jura Falconis 2006-2007, 337-368.

[3] Cass. 28 janvier 1965, Pas. 1965, I, 521.

[4] Cass. 6 avril1960, Arr. Cass. 1960, 722, Pas. 1960, I, 915, concl. P. MAHAUX, JT 1960, 339, note J. DEMEULDER, RCJB 1960, 257, note J. DABIN et RGAR 1960, nr. 6557, note R. DALCQ.

[5] R. DEKKERS et E. DIRIX, Handboek burgerlijk recht, Antwerpen, Insertia, 2005, 74.

[6] S. BOULY et D. GRUYAERT, “Actuele ontwikkelingen inzake burenhinder” in  V. SAGAERT, A. APERS, S. BOULY, N. CARETTE, D. GRUYAERT et A. LEMMERLING (eds.), Themis 86 vastgoedrecht, Brugge, die Keure, 2014, (135) 167.

[7] Cass. 1 février 2008, Arr. Cass. 2008, 299 et NJW 2008, 685, note I. BOONE.

[8] S. STIJNS et H. VUYE, Burenhinder in beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Zakenrecht, IV, Antwerpen, Story-Scientia, 2000, 272, nr. 164.

[9] Cass. 10 janvier 1974, 520, Pas. 1974, I, 488, concl. MAHAUX en RW 1973-74, 1541.

[10] Cass. 4 juin 2012, NJW 2012, 725, note I. BOONE et T. Verz. 2013, 89 note H. ULRICHTS.

[11] Cass. 4 mai 2012, Pas. 2012, 1007, JLMB 2013, 476, RGAR 2012 nr. 14921 et RW 2013-14, 459.

[12] S. BOULY et D. GRUYAERT, “Actuele ontwikkelingen inzake burenhinder” in  V. SAGAERT, A. APERS, S. BOULY, N. CARETTE, D. GRUYAERT et A. LEMMERLING (eds.), Themis 86 vastgoedrecht, Brugge, die Keure, 2014, (139) 167.

[13] Cass. 20 janvier 2011, Pas. 2011, 229, RW 2012-13, 1137, note, JLMB 2011, 1141 et TBH 2011, 496.

[14] Rb. Anvers 24 février 2011, RW 2013-14, 632.

[15] Cass. 20 avril 2012, Pas. 2012 844, concl. T. WERQUIN.

[16] Cass. 14 décembre 1995, Arr. Cass. 1995, nr. 550 avec concl. Avocat-Gén Bresseleers.

[17] N. CARETTE et K. SWINNEN, “Actuele ontwikkelingen zakenrecht 2011-2012” in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2013, Antwerpen, Insertia, 2013, 74, nr. 25.

[18] N. Lucas, “Actualia inzake burenhinder”, Jura Falconis 2006-2007, 337-368.

[19] Cass. 28 janvier 1965, RW 1964-65, 2117.

[20] Gand 4 février 2011, T. Verz. 2012, 133.

[21] Cass. 1 octobre 1981, De Verz. 1982, 619, JT 1982, 41 et RW 1981-82, 2885, Bruxelles 23 novembre 2010, RGAR 2011, 14705.

[22] Bruxelles 16 mars 2012, RABG 2011, 760-769, note M. SOMERS.

[23]De overheid kan geen lasten opleggen die groter zijn dan een particulier in het algemeen belang moet dragen, zonder hierbij een vergoeding toe te kennen. Onevenredig zware lasten die een bepaalde groep burgers benadelen, mogen hierdoor niet ten laste van deze burgers blijven, maar moeten gelijk worden verdeeld over de gemeenschap” (Traduction libre: Les pouvoirs publics ne peuvent pas imposer des charges plus lourdes que celles qu’un particulier devrait supporter dans l’intérêt général sans accorder de compensation. Cela signifie que les charges disproportionnées qui pénalisent un certain groupe de citoyens ne peuvent rester aux dépens de ces citoyens, mais doivent être réparties équitablement dans la communauté) S. BOULY et D. GRUYAERT, “Actuele ontwikkelingen inzake burenhinder” in  V. SAGAERT, A. APERS, S. BOULY, N. CARETTE, D. GRUYAERT et A. LEMMERLING (eds.), Themis 86 vastgoedrecht, Brugge, die Keure, 2014, (148) 167.

[24] Bruxelles 12 décembre 2002, R&J 2003, 166.

[25] R. DEKKERS et E. DIRIX, Handboek burgerlijk recht,Antwerpen, Insertia, 2005, 73.

[26] Traduction : “le juge ne s’occupe pas de choses insignificantes”

———————————–

DISTURBANCE/NUISANCE BY NEIGHBOURS

The legal concept of disturbance by neighbours originates in article 544 of the Civil Code hereinafter: CC). This article stipulates: “Ownership is the right to enjoy and dispose of an object in the most complete manner possible, provided that it is not used in a manner contrary to the laws or regulations.”

Furthermore it is possible to make a claim regarding disturbance by neighbours based on articles 1382 – 1386 of the CC.

Article 1382 stipulates: “Any act by a human being which causes damage to another person shall oblige the person by whose fault the damage was caused to compensate this damage.”

  1. Disturbance by neighbours based on articles 1382-1386 CC

The Court of Cassation already ruled in 1962 that every owner is obliged to take the necessary precautions to prevent damage to his neighbours that could have been easily foreseen or prevented.[1] Failure to do so constitutes a fault within the meaning of articles 1382-1386 CC.

On top of the fault, the damage and the causality between fault and damage has to be demonstrated, the fault being the cause of the disturbance/nuisance.

An fault can be present when the general duty of care has been breached. The criteria to assess this duty is the so called “man on the Clapham bus”: a a normal, diligent and prudent citizen. It the “fault” was foreseeable and avoidable for the man on the Clapham bus, an fault has been made.

If the court rules that there has been disturbance by neighbours based on article 1382-1386 CC, the victim is entitled to a full and integral indemnity.

  1. Disturbance by neighbours based on article 544 CC

For the doctrine of disturbance to neighbours on the basis of article 544 of the Civil Code, great importance is attached to the two pioneering judgments of the Court of Cassation, namely the so called “chimney” and “canal” judgment.

In those judgments was ruled that based on article 544 CC everyone is entitled to an equivalent level of enjoyment of ownership. It can be concluded from this that the balance between two adjacent properties must always be preserved.  Since these judgments, disturbance to neighbours can no longer be sanctioned solely through the fault-based liability of art. 1382 of the Civil Code.

A claim can be made on the basis of article 544 of the Civil Code if there is excessive disturbance from the immediate neighbourhood that is attributable to the neighbour. Thus, three conditions must be met in order for an action for disturbance caused by neighbours to be brought on the basis of Article 544 of the Civil Code:

  • Excessive disturbance: this implies that “the disturbance is current and goes beyond the normal inconveniences of the neighbourhood“. The nuisance must be current, which means that the risk of disturbance alone is not enough. The fact that the disturbance has ceased does not mean that the disturbance is no longer current. Moreover, the disturbance must be excessive so that the balance is broken. The assessment of the excessive character concerns a matter of fact that has to be settled by the judge. In its concrete assessment, the judge will take into account various factors such as the place, the time, the first presence, the particular sensitivity, and so on.
  • Neighbourship: it concerns not only owners of adjacent properties, it suffices that they are in each other’s vicinity to talk about neighboring properties. An action for disturbance to neighbours can be brought against or by anyone who is the holder of an attribute of the property right. This can be a personal right (e.g. a tenant) or a right in rem (e.g. as owner). In addition, it must be a separate property, each party must have a separate property.
  • Attributability of the disturbance: it must be a non-faulting act or inaction. There must be a link between the nuisance and the neighbour who is to be held liable in order for the nuisance to be imputable. The nuisance must be due to the acts or inaction of the neighbour.

The claim regarding the disturbance by neighbours has to be made within 5 years from the moment that the prejudicial act stops.

The sanction of excessive disturbance by neighbours is a compensation and not a full indemnity like the sanction based on article 1382-1386 CC. Thus it concerns a “liability without fault”. The damage is not compensated fully because there is no fault in the meaning of 1382-1386 CC, the aim is only to restore the balance between both properties. De judge will therefor never rule a complete termination of a disturbing activity, even though it would be the only way to restore balance.

  1. The relation between the claim on the basis of Article 544 and Article 1382 of the Civil Code

The filing of an action for nuisance to neighbours involves the following differences, depending on whether the action is brought on the basis of one or the other provision:

  • Proof: A claim
    based on Article 544 of the Civil Code requires proof of imputability, neighbourship and excessive nuisance. On the other hand, a claim based on art. 1382 of the Civil Code presupposes proof of fault, damage and the causal link between the fault and the damage.
  • Sanctioning: in the case of Article 544 of the Civil Code, the sanction concerns fair and equitable compensation, as opposed to Article 1382 of the Civil Code, which presupposes full compensation.

The victim of the excessive nuisance can choose the legal grounds on which he or she makes his or her claim. This means that he can also have the claim for disturbance to the neighbours supported on both grounds. He can also make one claim secondary to the other.

  1. What about contractors and architects?

Contractors and architects are not bound to pay compensation for disturbance to neighbours on the basis of Article 544 of the Civil Code. This is because contractors and architects are excluded from the ties of neighbourhoodship. This proposition is derived from established case law. The victim of disturbance to neighbours can, however, bring an action under Article 544 of the Civil Code against the client for disturbance caused by the architects and/or contractors, regardless of whether the latter have committed a fault. After all, the client is the one who gave the order to carry out the work. If the contractors and/or architects have made a mistake, they can in turn be held liable by the client on the basis of their contractual liability.

In addition, the victim of disturbance to neighbouring countries can make a claim against the contractor or architect on the basis of article 1382-1386BW, but then he bears a heavy burden of proof. In this case, the fault, the damage and the causal link must be proved.

  1. What about the government

The assessment of excessive disturbance takes into account the burdens that citizens have to tolerate in the general interest and seeks to ensure that citizens have to endure a similar disturbance. The requirement of excessive nuisance must be applied more strictly in this case; public services take precedence over the concise interests of individual households.

In order for an action for nuisance caused by neighbours to be brought against the government, the principle of equality of citizens with regard to public burdens must have been infringed. That means that there must cumulatively be:

  • an upset in the balance;
  • the disturbance caused must exceed the limits of the normal disturbance which a private individual has to endure in the public interest. This is a question of fact which is assessed by the judge.
  1. Conclusion

Good neighbourship is based on a certain mutual tolerance. If we were to use all the minor inconveniences against each other, life would become unbearable over time. And what is more: “de minimis non curat praetor”. As lawyers, we do not support immediate litigation because of a nuisance/disturbance to neighbours. However, if the nuisance you are experiencing is excessive, we will be happy to assist you.

 You can always contact our office for more information.

[1] Cass. 27 april 1962, Pas. 1962, I.,938.

[2] N. Lucas, “Actualia inzake burenhinder”, Jura Falconis 2006-2007, 337-368.

[3] Cass. 28 januari 1965, Pas. 1965, I, 521.

[4] Cass. 6 april 1960, Arr. Cass. 1960, 722, Pas. 1960, I, 915, concl. P. MAHAUX, JT 1960, 339, noot J. DEMEULDER, RCJB 1960, 257, noot J. DABIN en RGAR 1960, nr. 6557, noot R. DALCQ.

[5] R. DEKKERS en E. DIRIX, Handboek burgerlijk recht, Antwerpen, Insertia, 2005, 74.

[6] S. BOULY en D. GRUYAERT, “Actuele ontwikkelingen inzake burenhinder” in  V. SAGAERT, A. APERS, S. BOULY, N. CARETTE, D. GRUYAERT en A. LEMMERLING (eds.), Themis 86 vastgoedrecht, Brugge, die Keure, 2014, (135) 167.

[7] Cass. 1 februari 2008, Arr. Cass. 2008, 299 en NJW 2008, 685, noot I. BOONE.

[8] S. STIJNS en H. VUYE, Burenhinder in beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Zakenrecht, IV, Antwerpen, Story-Scientia, 2000, 272, nr. 164.

[9] Cass. 10 januari 1974, 520, Pas. 1974, I, 488, concl. MAHAUX en RW 1973-74, 1541.

[10] Cass. 4 juni 2012, NJW 2012, 725, noot I. BOONE en T. Verz. 2013, 89 noot H. ULRICHTS.

[11] Cass. 4 mei 2012, Pas. 2012, 1007, JLMB 2013, 476, RGAR 2012 nr. 14921 en RW 2013-14, 459.

[12] S. BOULY en D. GRUYAERT, “Actuele ontwikkelingen inzake burenhinder” in  V. SAGAERT, A. APERS, S. BOULY, N. CARETTE, D. GRUYAERT en A. LEMMERLING (eds.), Themis 86 vastgoedrecht, Brugge, die Keure, 2014, (139) 167.

[13] Cass. 20 januari 2011, Pas. 2011, 229, RW 2012-13, 1137, noot, JLMB 2011, 1141 en TBH 2011, 496.

[14] Rb. Antwerpen 24 februari 2011, RW 2013-14, 632, noot.

[15] Cass. 20 april 2012, Pas. 2012 844, concl. T. WERQUIN.

[16] Cass. 14 december 1995, Arr. Cass. 1995, nr. 550 met concl. Adv.-gen. Bresseleers.

[17] N. CARETTE en K. SWINNEN, “Actuele ontwikkelingen zakenrecht 2011-2012” in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2013, Antwerpen, Insertia, 2013, 74, nr. 25.

[18] N. Lucas, “Actualia inzake burenhinder”, Jura Falconis 2006-2007, 337-368.

[19] Cass. 28 januari 1965, RW 1964-65, 2117.

[20] Gent 4 februari 2011, T. Verz. 2012, 133.

[21] Cass. 1 oktober 1981, De Verz. 1982, 619, JT 1982, 41 en RW 1981-82, 2885, Brussel 23 november 2010, RGAR 2011, 14705.

[22] Brussel 16 maart 2012, RABG 2011, 760-769, noot M. SOMERS.

[23]De overheid kan geen lasten opleggen die groter zijn dan een particulier in het algemeen belang moet dragen, zonder hierbij een vergoeding toe te kennen. Onevenredig zware lasten die een bepaalde groep burgers benadelen, mogen hierdoor niet ten laste van deze burgers blijven, maar moeten gelijk worden verdeeld over de gemeenschap” S. BOULY en D. GRUYAERT, “Actuele ontwikkelingen inzake burenhinder” in  V. SAGAERT, A. APERS, S. BOULY, N. CARETTE, D. GRUYAERT en A. LEMMERLING (eds.), Themis 86 vastgoedrecht, Brugge, die Keure, 2014, (148) 167.

[24] Brussel 12 december 2002, R&J 2003, 166.

[25] R. DEKKERS en E. DIRIX, Handboek burgerlijk recht,Antwerpen, Insertia, 2005, 73.

[26] Vertaling: “De rechter houdt zich niet bezig met triviale dingen.”

PDF

Op 1 september 2019 trad ‘de wet tot het toegankelijker maken van de rechtsbijstandsverzekering’ in werking.

Een rechtsbijstandsverzekering houdt in dat uw verzekeraar bepaalde diensten verricht en kosten op zich neemt, zodat u uw rechten kan laten gelden wanneer u betrokken raakt bij een juridisch conflict. Zo zal u bijvoorbeeld de kosten van uw advocaat niet zelf hoeven te betalen.

De waarborg rechtsbijstand komt meestal voor als aanvullende waarborg bij een bepaalde verzekering. De rechtsbijstand is dan beperkt tot geschillen die voortvloeien uit schadegevallen die gedekt zijn onder die bepaalde polis, bijvoorbeeld een verkeersongeval in het geval van een autoverzekering of waterschade bij een brandverzekering.

Weinig mensen weten dat hun verzekering een waarborg rechtsbijstand omvat, hoewel dit hen toelaat hun rechten uit te oefenen zonder kosten te maken. Lees dus zeker even uw polis na!

Daarnaast bestaan er ook aparte verzekeringen specifiek voor rechtsbijstand. U verzekert dan het risico op juridische kosten bij bepaalde door u gekozen materies, bijvoorbeeld een echtscheiding of een strafzaak

Het is dit laatste type rechtsbijstandsverzekering die de overheid met de nieuwe wet tracht te stimuleren. Zo tracht ze het rechtssysteem toegankelijker te maken voor alle lagen van de bevolking.

Onvermogenden kunnen reeds terugvallen op het pro-deo systeem wanneer zij juridische problemen hebben. De modale burger met een gemiddeld inkomen verdient echter vaak te veel om van dit systeem gebruik te kunnen maken, zonder dat hij voldoende financiële marge heeft om een gerechtelijke procedure te bekostigen. 

Door een fiscaal voordeel te koppelen aan de premies van een rechtsbijstandsverzekering, tracht de overheid hieraan te verhelpen.

Concreet wordt er een belastingvermindering toegekend van 40%. Het bedrag van de premie waarvoor een belastingvermindering wordt toegekend, wordt beperkt tot 310,00 Euro. Dit maakt dat u tot 124,00 Euro kan besparen op uw belastingaangifte.

De premies die vanaf 1 september 2019 betaald worden, kunnen worden ingebracht. Het belastingvoordeel kan dus verkregen worden vanaf het aanslagjaar 2020.

De wet bepaalt de minimumvoorwaarden waaraan de polis moet voldoen om in aanmerking te komen voor het belastingvoordeel.

Zo dient uw verzekeraar u bijvoorbeeld te dekken voor minstens 13.000 Euro in burgerlijke zaken, 13.500 Euro in strafzaken, 3.375 Euro bij echtscheidingen en 6.750 Euro bij bouwgeschillen.

Het belangrijkste verschil met de huidige rechtsbijstandsverzekeringen, is de mogelijkheid om contractuele geschillen in de bouw te dekken. Dit risico was tot op heden onverzekerbaar voor particulieren. Dit is uiteraard een groot voordeel, vermits er bij bouwgeschillen vaak deskundigen dienen te worden aangesteld, die extra kosten en extra tijd met zich meebrengen.

Ook belangrijk is dat de vrije keuze van advocaat gegarandeerd blijft. De verzekerde die een specifieke rechtsbijstandsverzekering afsluit bij een bepaalde maatschappij, dient dus niet af te stappen van zijn vaste advocaat.

Samengevat, het afsluiten van een specifieke rechtsbijstandsverzekering is dus voordelig voor de rechtszoekende omdat het enerzijds de kosten van een juridische procedure draaglijk maakt en anderzijds de te betalen belasting doet dalen.

Let wel, de wet voorziet een wachttijd van 5 jaar voor bouwgeschillen, 3 jaar voor echtscheidingen en 1 jaar voor overige geschillen. Het valt dan ook aan te raden zo snel als mogelijk een rechtsbijstandsverzekering af te sluiten om toekomstige geschillen gedekt te zien. U kan deze vanaf nu immers gedeeltelijk fiscaal aftrekken!

“Ook bij MoneyTalk werd de fiscaal aftrekbare rechtsbijstandsverzekering besproken. In het artikel kan u nog enkele tips, alsook de tarieven van een aantal spelers op de markt terugvinden:   https://moneytalk.knack.be/geld-en-beurs/verzekeren/rechtsbijstandsverzekering-kan-fiscaal-interessant-zijn/article-longread-1555731.html?utm_source=Newsletter-21/01/2020&utm_medium=Email&utm_campaign=Newsletter-RNBCASHNL&cel_hash=8a658288845d658b64fdd71ffa338906ef9adcc4&M_BT=2348701958468

Heeft u een rechtsbijstandsverzekering afgesloten voor een bepaalde juridische materie en wenst u bijstand van het Studio Legale Team? U vindt al onze contactgegevens en meer informatie terug op www.studio-legale.be

—————————————————

 

Moins d’impôts pour plus de protection : l’assurance protection juridique déductible à partir du 1er septembre 2019.

 

Le 1er septembre 2019, « la loi visant à rendre plus accessible l’assurance-protection juridique » est entrée en vigueur.

L’assurance protection juridique signifie que votre assureur fournit certains services et prend en charge des coûts, de sorte que vous puissiez faire valoir vos droits lorsque vous vous retrouvez impliqué dans un conflit juridique. Par exemple, vous n’aurez pas à payer les frais de votre avocat vous-même.

 La garantie de protection juridique est généralement une garantie supplémentaire à certaine police d’assurance. La protection juridique est alors limitée aux litiges découlant de sinistres couverts par cette police particulière, par exemple un accident de la circulation dans le cas d’une police d’assurance automobile ou des dégâts des eaux dans le cas d’une police d’assurance incendie.

Peu de gens savent que leur assurance comprend une garantie protection juridique, bien que cela leur permette d’exercer leurs droits sans encourir de frais. N’oubliez donc pas de lire votre police d’assurance !

En outre, il existe également des assurances distinctes pour la protection juridique. Vous assurez alors le risque des frais de justice dans certaines affaires de votre choix, par exemple un divorce ou une affaire pénale.

C’est ce dernier type d’assurance protection juridique que le gouvernement tente d’encourager avec la nouvelle loi. Il s’efforce ainsi de rendre le système juridique plus accessible à toutes les couches de la population.

Les personnes nécessiteuses peuvent déjà recourir au système pro-deo lorsqu’elles ont des problèmes juridiques. Cependant, le citoyen de classe moyenne gagne souvent trop d’argent pour bénéficier de ce système, sans disposer d’une marge financière suffisante pour financer une procédure juridique.

En liant un avantage fiscal aux primes d’une assurance protection juridique, le gouvernement tente d’y remédier.

Concrètement, une réduction d’impôt de 40% a été accordée. Le montant de la prime pour laquelle une réduction d’impôt est accordée est limité à 310,00 euros. Cela signifie q
ue vous pouvez économiser jusqu’à 124,00 euros sur votre déclaration d’impôts.

Les primes payées à partir du 1er septembre 2019 peuvent être déduites. L’avantage fiscal peut donc être obtenu à partir de l’année d’imposition 2020.

La loi fixe les conditions minimales que la police doit remplir pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Par exemple, votre assureur devrait vous couvrir pour au moins 13.000 euros en matière civile, 13.500 euros en matière pénale, 3.375 euros en matière de divorce et 6.750 euros en matière de construction.

La principale différence avec les assurances de protection juridique actuelles est la possibilité de couvrir les litiges contractuels dans l’industrie de la construction. Jusqu’à présent, ce risque n’était pas assurable pour les particuliers. C’est bien sûr un grand avantage, car les litiges en matière de construction nécessitent souvent la nomination d’experts, ce qui entraîne des coûts et des délais supplémentaires.

Il est également important que le libre choix de l’avocat reste garanti. L’assuré qui souscrit une assurance spécifique d’assistance juridique auprès d’une compagnie particulière n’a pas à quitter son avocat habituel.

En résumé, la souscription d’une assurance spécifique de protection juridique est donc avantageuse pour le justiciable car, d’une part, elle rend supportables les frais de justice et, d’autre part, elle réduit le montant des impôts à payer.

Veuillez noter que la loi prévoit un délai de carence de 5 ans pour les litiges de construction, 3 ans pour les divorces et 1 an pour les autres litiges. Il est donc conseillé de souscrire une assurance protection juridique le plus tôt possible afin de couvrir les litiges futurs. Finalement, à partir de maintenant vous pouvez partiellement déduire fiscalement les frais.

Avez-vous souscrit une assurance protection juridique pour une question juridique précise et désirez-vous l’aide de l’équipe du Studio Legale ? Vous trouverez toutes nos coordonnées et de plus amples informations sur www.studio-legale.be

—————————————————————–

Less taxes for more protection: the legal expenses insurance tax-deductible as from the 1st of September 2019

On the 1st of September 2019 the ‘law on making legal aid insurances more accessible’ entered into force.

With a legal aid insurance your insurer will provide certain services and cover certain costs so that the you have the possibility to exercise your rights when you get involved in a legal dispute. For example, the insurance will cover the costs of a lawyer.

The legal aid guarantee usually exists as an additional guarantee to a certain insurance policy. In that case, the legal aid will be limited to disputes arising from claims that are covered under that particular policy, for example a traffic accident in relation to a car insurance or water damage in relation to a fire insurance.

Few people know that their insurance includes a legal expenses guarantee, although this would allow them to exercise their rights without incurring costs. So be sure to check your insurance policy!

In addition, there are also separate insurances specifically for legal aid. This means that you insure the risk of legal costs in certain legal matters of your choice, for example a divorce or a criminal case.

It is the latter type of legal expenses insurance that the government is trying to encourage. By introducing this new law, it tries to make the legal system more accessible to all layers of the population.

People with low incomes who can’t afford legal aid can already use the pro bono system to exercise their rights. However, people with average incomes often earn too much to qualify for pro bono aid, but this does not mean that they have money to spare for legal proceedings.  

By making the insurance fee of a legal expenses insurance tax-deductible, the government is trying to resolve this situation.  

The law introduces a tax reduction of 40%. The amount of the insurance fee for which a tax reduction is granted is limited to 310,00 Euros. This means that you can save up to 124,00 Euros on your tax declaration.

Insurance fees paid after the 1st of September 2019 can be deducted. The tax benefit can therefore be obtained as from 2020.

The law determines the minimum conditions the insurance policy must meet in order to qualify for the tax benefit.

For example, your insurer must cover you for at least 13.000,00 Euros in civil cases, 13.500,00 Euros in criminal cases, 3.375,00 Euros for divorces and 6.750,00 Euros for construction disputes.

The main difference with current legal expenses insurances, is the possibility to cover contractual construction disputes. Until now, this risk was uninsurable for individuals. This is of course a great advantage, given that construction disputes often require the appointment of experts, which entails extra time and costs.

Another important point is that taking out a legal expenses insurance does not mean that people have to say goodbye to their usual lawyer. The ‘free choice of lawyer’ is still guaranteed.

In conclusion, a legal expenses insurance makes the costs of a legal proceeding bearable for private individuals and it helps them reduce their tax declaration at the same time.

Given that the law provides a waiting period of 5 years for construction disputes, 3 years for divorces and 1 year for other disputes, we advise you to take out a legal expenses insurance sooner rather than later in order for future disputes to be covered. After all, from now on the costs are partly tax-deductible!

Have you taken out a legal expenses insurance for a certain legal matter and would you like the assistance of the Studio Legale Team? You can find all our contact details and more information on www.studio-legale.be

PDF

Deadline UBO-register

 

In het verleden was het niet eenvoudig te achterhalen wie de aandeelhouders achter een vennootschap waren, de aandelenregisters zijn namelijk niet publiek. De overheid zou in de zeer nabije toekomst echter graag zicht hebben op wie de mensen juist zijn die er het meeste baat bij hebben dat een vennootschap goede cijfers haalt, namelijk de aandeelhouders, ze willen weten wie er de uiteindelijke begunstigde is. Om dit werkbaar te houden worden er voor vennootschappen wel indicatieve drempels ingebouwd, zodat kleinere aandeelhouders niet steeds in het register dienen opgenomen te worden. De overheid wil dit uiteraard niet enkel weten van de vennootschappen, maar wil ook weten wie de uiteindelijke begunstigden zijn van andere rechtspersonen zoals vzw’s, stichtingen, trusts,… De uiteindelijke begunstigden moeten dan ook gezien worden als de personen die er het meeste baat bij hebben dat de rechtspersoon goede resultaten behaalt. Het is reeds lang aangekondigd, de deadline werd zelfs verlaat, maar nu is het bijna zo ver. U heeft nog tot 30 september om uw UBO-register op te stellen. Dit kan u doen bij de daartoe bestemde toepassing op het MyMinfin-portaal van de Federale Overheidsdienst Financiën. Hierbij wordt kort overlopen wie en wat u juist in dit register dient op te nemen.

 

In het UBO-register dient u de uiteindelijke begunstigde(n) op te nemen. Wie juist gezien wordt als uiteindelijke begunstigde is afhankelijk van de rechtspersoon waarvoor u dit dient op te maken. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen vennootschappen, (i)vzw’s en stichtingen en fiducieën, trusts en gelijkaardige juridische constructies.

 

In een vennootschap zijn er drie categorieën personen die geregistreerd dienen te worden:

  1. De natuurlijke personen die rechtstreeks of onrechtstreeks een toereikend percentage van de stemrechten of van het eigendomsbelang in het kapitaal van deze vennootschap houden. Meer dan 25% vormt een indicatie voor het hebben van een toereikend percentage;
  2. Eén of meerdere natuurlijke personen die zeggenschap hebben over deze vennootschap via andere middelen. Denk hierbij aan clausules in de aandeelhoudersovereenkomst die aan een bepaalde aandeelhouder de macht geven om bestuurders te benoemen, ondanks dat deze persoon een percentage van de aandelen heeft dat lager ligt dan 25%;
  3. Indien niemand van de twee hierboven bedoelde personen kan worden geïdentificeerd of indien er enige twijfel bestaat of de geïdentificeerde personen de uiteindelijke begunstigde zijn, is de uiteindelijke begunstigde de personen die behoren tot het hoger leidinggevend personeel.

 

In het geval van (i)vzw’s en stichtingen zijn er zes categorieën van personen die geregistreerd dienen te worden:

  1. De personen die lid zijn van de raad van bestuur;
  2. De personen die gemachtigd zijn de vereniging te vertegenwoordigen;
  3. De personen belast met het dagelijks bestuur;
  4. De stichters, enkel in het geval van een stichting;
  5. De natuurlijke personen of, wanneer deze personen nog niet werden aangeduid, de categorie van natuurlijke personen in wier hoofdzakelijk belang de (internationale) vereniging zonder winstoogmerk of stichting werd opgericht of werkzaam is. Dit zijn de personen die zijn aangeduid in de statuten, bijvoorbeeld een school in de vorm van een vzw heeft scholieren als uiteindelijke begunstigden van de vierde categorie;
  6. Elke andere natuurlijke persoon die via andere middelen uiteindelijke zeggenschap uitoefent over de informatieplichtige.

 

In het geval van fiducieën, trusts of gelijkaardige juridische constructies zijn er vijf categorieën van personen die geregistreerd dienen te worden:

  1. De oprichters;
  2. De fiduciebeheerders of trustees;
  3. De eventuele protectors;
  4. De begunstigden, of wanneer ze nog niet werden aangeduid, de categorie van natuurlijke personen in wier hoofdzakelijk belang de fiducie of de trust werd opgericht of werkzaam is;
  5. Elke andere natuurlijke persoon die wegens het feit dat hij directe of indirecte eigenaar is of via andere middelen het uiteindelijke zeggenschap uitoefent.

 

Volgende informatie dient in het UBO-register opgenomen te worden van elke uiteindelijke begunstigde:

  • Naam en voornaam;
  • Geboortedatum;
  • Nationaliteit;
  • Volledig verblijfadres;
  • De datum waarop hij/zij UBO is geworden;
  • Identificatienummer van het Rijksregister van natuurlijke personen of van de Kruispuntbank van de sociale zekerheid en, waar van toepassing, elk vergelijkbaar identificatiemiddel dat wordt afgeleverd door de staat waar hij/zij verblijft of waarvan hij onderdaan is;
  • De categorie van UBO waartoe hij/zij behoort;
  • Of het gaat om een alleenstaande of gegroepeerde UBO. Met een gegroepeerde UBO wordt de situatie bedoeld waarbij meerdere personen samen voldoen aan één van de categorieën. Bijvoorbeeld bij een vennootschap: twee echtgenoten hebben elk 20% dus voldoen niet aan de voorwaarden voor categorie 1. Wanneer art. 1401, §1, 5°  van het Burgerlijk Wetboek op hun huwelijksstelsel van toepassing is, of wanneer dit niet van toepassing is maar beide echtgenoten in feite gezamenlijk hun rechten verbonden aan de aandelen uitoefenen, dan hebben zij samen 40% van de aandelen en zijn zij een gegroepeerde UBO.;
  • In het geval van vennootschappen: de omvang van het uiteindelijk belang in de informatieplichtige, namelijk:
    •          in het geval van een rechtstreekse UBO en wanneer de zeggenschap voortvloeit uit de eigendom van de aandelen of stemrechten: het percentage van de aandelen of stemrechten in de informatieplichtige
    • in het geval van een onrechtstreekse UBO en wanneer de zeggenschap voortvloeit uit de onrechtstreekse eigendom van de aandelen of stemrechten in de informatieplichtige: de gewogen percentages van aandelen of stemrechten in de informatieplichtige.

 

Het UBO-register bestaat uit de gegevens van de personen die er het meeste baat bij hebben dat de rechtspersoon goede resultaten haalt. De deadline om dit register op te stellen nadert snel. Indien u advies wenst over uw registratieplicht of indien u hulp wenst bij het opstellen van het UBO-register, neem dan zo snel mogelijk contact op met Studio Legale Advocaten zodat u tijdig voldoet aan de wettelijke vereisten.

U kan steeds contact opnemen met ons kantoor voor meer informatie.

 

Deadline registre UBO

Dans le passé, il n’était pas facile de savoir qui étaient les actionnaires derrière une société, car les registres des actionnaires ne sont pas publics. Toutefois, dans un avenir très proche, le gouvernement aimerait savoir qui sont exactement les personnes qui bénéficient le plus d’une entreprise qui obtient de bons résultats, à savoir les actionnaires, ils veulent savoir qui est le bénéficiaire effectif. Pour que cela reste réalisable, des seuils indicatifs sont introduits pour les sociétés, de sorte que les petits actionnaires ne doivent toujours pas être inscrits dans le registre. Bien sûr, le gouvernement ne veut pas seulement le savoir de la part des entreprises, mais aussi de la part des bénéf
iciaires effectifs d’autres entités juridiques telles que les ASBL, les fondations, les trusts, etc. Les bénéficiaires effectifs doivent donc être considérés comme les personnes les plus intéressées par l’obtention de bons résultats par la personne juridique. Il a été annoncé il y a longtemps, l’échéance a même été reportée, mais maintenant il est presque là. Vous avez jusqu’au 30 septembre pour créer votre registre UBO. Vous pouvez le faire en utilisant l’application appropriée sur le portail MyMinfin du Service public fédéral Finances. Cette section traite brièvement de qui et de quoi vous devriez inclure dans ce registre.

Dans le registre UBO, vous devez inclure le(s) bénéficiaire(s) effectif(s). La personne qui est considérée comme le bénéficiaire effectif dépend de l’entité juridique pour laquelle vous devez établir ce document. Une distinction est faite entre les sociétés, les ASBL, les fondations et les fiducies, trusts et constructions juridiques similaires.

Dans une entreprise, il y a trois catégories de personnes qui doivent être enregistrées :

  1. Les personnes physiques qui détiennent directement ou indirectement un pourcentage suffisant des droits de vote ou de participation dans le capital de cette société. Plus de 25 % est une indication d’un pourcentage suffisant ;
  2. Une ou plusieurs personnes physiques qui contrôlent cette société par d’autres moyens. Par exemple, les clauses de convention entre actionnaires qui donnent à un certain actionnaire le pouvoir de nommer des administrateurs, malgré le fait que cette personne détient un pourcentage des actions inférieur à 25 % ;
  3. Si aucune des deux personnes susmentionnées ne peut être identifiée, ou s’il existe un doute sur le fait que les personnes identifiées sont les bénéficiaires effectifs, le bénéficiaire effectif est la personne qui occupe la position de dirigeant principal.

 

Dans le cas des A(i)SBL et des fondations, il y a six catégories de personnes qui doivent être enregistrées :

  1. Les personnes qui sont membres du conseil d’administration ;
  2. Les personnes habilitées à représenter l’association ;
  3. Les personnes en charge de la gestion quotidienne ;
  4. Les fondateurs, seulement dans le cas d’une fondation ;
  5. Les personnes physiques ou, si ces personnes n’ont pas encore été désignées, la catégorie des personnes physiques dans l’intérêt principal desquelles l’association ou la fondation (internationale) sans but lucratif a été créée ou est active. Il s’agit des personnes désignées dans les statuts, par exemple une école sous la forme d’une ASBL a des élèves comme bénéficiaires effectifs de la 4ème catégorie.
  6. Toute autre personne physique exerçant par d’autres moyens le contrôle en dernier ressort sur l’ASBL

Dans le cas des fiducies, des trusts ou d’autres constructions juridiques semblables, il y a cinq catégories de personnes qui doivent être enregistrées :

  1. Les constituants ;
  2. Les fiduciaires ou trustee ;
  3. Les protecteurs éventuels ;
  4. Les bénéficiaires ou, s’ils n’ont pas encore été désignés, la catégorie des personnes physiques dans l’intérêt principal desquelles le trust ou la fiducie a été créé ou est employé ;
  5. Toute autre personne physique qui, en dernier ressort, et par d’autres moyens, exerce un contrôle sur le redevable d’information

 

Les informations suivantes doivent figurer dans le registre UBO de chaque bénéficiaire effectif :

  • Nom et prénom ;
  • Date de naissance ;
  • Nationalité ;
  • Adresse complète de résidence ;
  • La date à laquelle il/elle est devenu(e) UBO ;
  • Numéro d’identification au Registre National des Personnes Physiques ou de la Banque Carrefour de la Sécurité Sociale et, le cas échéant, tout moyen d’identification comparable délivré par l’Etat dans lequel il réside ou dont il est ressortissant;
  • La catégorie UBO à laquelle il/elle appartient ;
  • Qu’il s’agisse d’un UBO unique ou groupé. Un UBO groupé se réfère à la situation dans laquelle plusieurs personnes répondent ensemble à l’une des catégories. Par exemple, dans le cas d’une entreprise : deux conjoints ont chacun 20 % et donc ne remplissent pas les conditions de la catégorie 1. Lorsque l’article 1401 §1, 5° du Code civil s’applique à leur régime matrimonial, ou lorsque celui-ci ne s’applique pas mais que les deux époux exercent conjointement leurs droits attachés aux actions, ils détiennent ensemble 40% des actions et constituent un groupement UBO… ;
  • Dans le cas des sociétés : l’étendue de l’intérêt effectif détenu dans le redevable d’information, à savoir :
  • Dans le cas d’un UBO direct et lorsque le contrôle résulte de la propriété de parts ou de droits de vote, le pourcentage des parts ou des droits de vote qu’il détient dans le redevable d’information ;
  • Dans le cas d’un UBO indirect et lorsque le contrôle résulte de la propriété indirecte de parts ou de droits de vote dans le redevable d’information, les pourcentages de parts ou de droits de votes dans le redevable d’information

Le registre UBO est constitué des données des personnes qui bénéficient le plus des bons résultats de la personne morale. La date limite pour l’établissement de ce registre approche à grands pas. Si vous souhaitez des conseils sur votre obligation d’enregistrement ou si vous souhaitez obtenir de l’aide pour l’établissement du registre du UBO, veuillez contacter le plus rapidement possible l’équipe de Studio Legale Advocaten afin de vous conformer en temps utile aux exigences légales.

Vous pouvez toujours contacter notre cabinet pour plus d’informations.

 

Deadline UBO-register

                                        

In the past it was never easy to find out who the shareholders of an undertaking were, the list of shareholders are never public. The government, in the near future, would like to have an overview of the people who benefit the most when an undertaking is successful. They want to know more about the ultimate beneficial. Because it is unworkable when every shareholder has to be registered, the government has made thresholds for companies in order to identify the ultimate beneficial owners. Of course, these registers will not only exist for companies but they will also exist for other legal persons, such as non-profit associations, trusts, foundations,… The ultimate beneficial owners need to be seen as the persons who benefit the most when the legal person achieves good results. It was announced a long time ago, and it was also postponed multiple times, but now the moment is near. You have until September 30th to make your UBO-register. This can be done through the appropriate platform on the MyMinfin-portal of the Federal Public Service of Finance. This article is an overview of who and what needs to be declared in the register.

All ultimate beneficial owners need to be registered. Who will be seen as an ultimate beneficial owner depends on the legal person registering them. Differentiation is made between companies, non-profit associations and foundations, and trusts and other similar legal arrangements.

In a company, three categories of persons need to be registered:

  1. the natural persons who have direct or indirect ownership of a sufficient percentage of the voting rights or ownership interest in that entity. A shareholding of 25% plus one share or an ownership interest of more than 25% in the customer shall be seen as an indication of direct ownership or sufficient percentage of voting rights;
  2. the natural persons who control the company by any other means (e.g. the shareholders’ agreement gives a minor shareholder the power to appoint members of the management board);
  3. if none of the aforementioned persons is identified or if it is not sure that the persons identified are the beneficial owners, the natural persons who hold the position of senior managing officials will be seen as the ultimate beneficial owners.

In the case of a foundation or a non-profit association, six categories of persons need to be registered:

  1. the administrators;
  2. persons entitled to represent the association or the foundation;
  3. persons in charge of the daily management;
  4. the foundation’s founders;
  5. the natural persons or, when those persons have yet to be determined, the class of persons in whose main interest the legal arrangement or entity is set up or operates. These are the persons named in the articles of association (e.g. when a school is founded as a non-profit association, their students are seen as the ultimate beneficial owners).
  6. any other natural person exercising ultimate control over the non-profit association or the foundation by other means.

The following persons are considered as beneficial owners of the trusts and other similar legal arrangements:

  1. the settlor;
  2. the trustees;
  3. the protector;
  4. the beneficiaries, or where the individuals benefiting from the trust have yet to be determined, the class of persons in whose main interest the trust is set up or operates;
  5. any other natural person exercising ultimate control over the trust by means of direct or indirect ownership or by other means.

The information of the ultimate beneficial owners that needs to be registered, is the following:

  • name and surname;
  • date of birth;
  • nationality;
  • full residence address;
  • the date when he or she became ultimate beneficial owner;
  • identification number of the national identity register of natural persons or of the Crossroads Bank of the social security, and, when applicable, all similar means of identification provided by the state where the ultimate beneficial owner resides or is a national of;
  • the category of ultimate beneficial owner he or she belongs to;
  • whether it is a lone or a grouped ultimate beneficial owner. A grouped ultimate beneficial owner refers to the situation where several people together meet one of the categories. For example at a company: two spouses each have 20% , which means they do not meet the conditions for category 1. If art. 1401, §1, 5 ° of the Civil Code applies to their matrimonial regime, or if this does not apply but both spouses in fact exercise their rights given by the shares jointly, then together they hold 40% of the shares and are a grouped ultimate beneficial owner.
  • In the case of companies: the size of the ultimate interest in the reporting agent, namely:
    • in case of a direct ultimate beneficial owner and where control derives from the ownership of the shares or voting rights: the percentage of the shares or voting rights in the reporting agent
    • in case of an indirect ultimate beneficial owner and when control derives from the indirect ownership of the shares or voting rights in the reporting agent: the weighted percentages of shares or voting rights in the reporting agent.

The UBO register consists of the data of the people who benefit most from achieving good results for the legal entity. The deadline for establishing this register is fast approaching. If you want advice about whether you have the obligation to register or not, or you need help drawing up the UBO register, contact Studio Legale Advocaten as soon as possible in order for you to meet the legal requirements in a timely manner.

 You can always contact our office for more information.

PDF

Geen beroepsmogelijkheid voor het openbaar ministerie bij toekenning van de modaliteit van de hechtenis onder elektronisch toezicht bij de regeling van de rechtspleging

 

De feitelijkheden die aanleiding gaven tot de beslissing

De aangehoudene zat gedurende het ganse strafonderzoek in voorlopige hechtenis in de gevangenis. Bij afsluiting van het dossier voor de raadkamer, de zogenaamde regeling van de rechtspleging, besloot de raadkamer dat de inverdenkinggestelde zijn proces mocht afwachten onder de modaliteit van het elektronisch toezicht.

Het openbaar ministerie tekende hoger beroep aan tegen deze wijziging van modaliteit van de hechtenis.

Het standpunt dat door onze advocaten voor de KI te Antwerpen werd verdedigd

Artikel 26, § 4 van de Wet Voorlopige Hechtenis bepaalt het volgende:

  • 4. In geval uit de beschikking van de raadkamer de invrijheidstelling van de verdachte volgt, kan de procureur des Konings hiertegen, wat de voorlopige hechtenis betreft, hoger beroep aantekenen binnen vierentwintig uren; in de gevallen bedoeld in de bovenstaande §§ 1 en 2, kan hij dit slechts doen na hoger beroep ingesteld te hebben tegen de beslissing in zoverre zij de regeling van de rechtspleging betreft.

De verdachte blijft aangehouden tot na verloop van de voormelde termijn.

Het hoger beroep heeft schorsende werking.

Het artikel stelt dus, expressis verbis, dat er enkel een mogelijkheid is tot beroep door het openbaar ministerie voor zover er een invrijheidstelling zou zijn bevolen in de beschikking van de raadkamer.

De voorlopige hechtenis onder de modaliteit van het elektronisch toezicht is geen invrijheidstelling. Artikel 16, §1, 2de alinea bepaalt uitdrukkelijk dat een bevel tot aanhouding kan uitgevoerd worden in de gevangenis of onder het elektronisch toezicht. Het elektronisch toezicht is met andere woorden een modaliteit van de aanhouding en geenszins een invrijheidstelling.

Het legaliteitsbeginsel houdt in dat er geen beroep kan ingesteld worden dat niet voorzien wordt bij wet. Bij een onduidelijke wet zou er eventueel kunnen geïnterpreteerd worden buiten de wet om, maar dit mag nooit in het nadeel spelen van de verdachte. Een beroep toelaten dat niet voorzien is bij wet en die een negatieve impact kan hebben op de situatie van de aangehoudene, is zonder meer een interpretatie van de wet in het nadeel van de verdachte.

Bovendien vereist artikel 5,1 EVRM dat elke vrijheidsbeneming een wettelijke basis heeft. Door het ontbreken van een beroepsmogelijkheid in de wet voor het openbaar ministerie, is deze vereiste wettelijke basis conform artikel 5,1 EVRM niet voorhanden. Elke rechter moet zodoende voorzichtig en beperkend omgaan met de interpretatie of analogietoepassing van een nationale wetgeving die enige beperking op dit recht op vrijheid inhoudt.

De uitspraak van de KI (klik hier en bekijk)

De KI te Antwerpen besliste dat het hoger beroep van het Openbaar Ministerie tegen een beschikking van de raadkamer die, bij het regelen van de rechtspleging, beslist dat hij aangehouden blijft doch onder de modaliteit van het elektronisch toezicht, niet bij wet voorzien is in artikel 26 Wet Voorlopige Hechtenis en bijgevolg onontvankelijk is.

Het standpunt van onze strafrechtadvocaten werd dus bijgetreden. Aldus werd klaarheid geschapen en werd er komaf gemaakt met eerdere andersluidende visies en rechtspraak.[1]

U kan steeds contact opnemen met ons kantoor voor meer informatie.

[1] Bij arrest van 23 november 2018 besliste de KI Antwerpen nog dat het beroep moest geïnterpreteerd worden ‘naar analogie’ en dat dit geen nadelige interpretatie van de wet zou inhouden ten aanzien van de inverdenkinggestelde (KI Antwerpen 23 november 2018, AR K/2543/2018, niet gepubliceerd).

 

————————————–

Pas de possibilité d’appel pour le ministère public lorsque la modalité de détention sous contrôle électronique est accordée suite le règlement de la procédure

Les faits à la base de la décision

La personne arrêtée était en détention préventive pendant toute la durée de l’enquête pénale. Après la fermeture du dossier par la chambre du conseil (ce qu’on appelle le règlement de la procédure), la chambre du conseil a décidé que le suspect pouvait attendre son procès sous la modalité de la surveillance électronique.

Le ministère public a fait appel contre cette modification du mode de détention.

La position défendue par nos avocats pour la CMA d’Anvers

L’article 26, paragraphe 4 de la loi relative à la détention préventive (loi 20 juillet 1990):

  • 4. Dans les cas où l’ordonnance de la chambre du conseil a pour effet la mise en liberté de l’inculpé, le procureur du Roi peut, dans les vingt-quatre heures, interjeter appel de la décision en tant qu’elle concerne la détention préventive; dans les cas visés aux §§ 1er et 2 ci-dessus, il ne peut le faire qu’après avoir interjeté appel de la décision en tant qu’elle concerne le règlement de la procédure.

L’inculpé reste détenu jusqu’à l’expiration dudit délai.

L’appel a un effet suspensif.

L’article stipule donc, expressis verbis, que le ministère public ne peut faire appel que dans la mesure où la libération a été ordonnée par une décision de la chambre du conseil.

La détention préventive sous la modalité de surveillance électronique n’est pas une libération. L’article 16, § 1, 2e alinéa stipule explicitement qu’un mandat d’arrêt peut être exécuté en prison ou sous surveillance électronique. En d’autres termes, la surveillance électronique est une modalité de détention et en aucun cas une libération.

Le principe de légalité signifie qu’aucun appel ne peut être interjeté qui n’est pas prévu par la loi. Dans le cas d’une loi peu claire, une interprétation pourrait éventuellement être faite en dehors de la loi, mais cela ne devrait jamais être au détriment du suspect. Autoriser un appel non prévu par la loi et susceptible d’avoir une influence négative sur la situation de la personne arrêtée, constitue sans aucun doute une interprétation de la loi au détriment du suspect.

En outre, l’article 5.1 de la CEDH exige que toute privation de liberté a besoin d’une base légale. En raison de l’absence de possibilité de recours juridiquement pour le ministère public, cette base juridique requise conformément à l’article 5.1 de la CEDH n’est pas disponible. Chaque juge doit donc être prudent et restrictif lorsqu’il s’agit d’interpréter ou d’appliquer
une analogie à la législation nationale qui contient certaines restrictions à ce droit à la liberté.

 

L’arrêt de la CMA d’Anvers (cliquez ici)

La CMA d’Anvers a décidé que l’appel interjeté par le ministère public contre une décision de la chambre du conseil qui, accordée au moment du règlement de la procédure, décidait qu’un inculpé serait arrêtée mais sous le régime de la surveillance électronique, n’était pas prévu par la loi à l’article 26 de la loi relative à la détention préventive et donc irrecevable.

Le point de vue de nos avocats pénalistes a donc été soutenue. Ainsi, la clarté a été créée et on a mis fin aux différentes visions et jurisprudence.[1]

[1] Dans son arrêt du 23 novembre 2018, le CMA d’Anvers a décidé que l’appel devait être interprété “par analogie” et que cela n’impliquerait pas une interprétation défavorable à l’égard d’inculpé (CMA Anvers 23 novembre 2018, AR K/2543/2018, non publié).

PDF

De wetgever schiet te hulp!

In het Belgische Staatsblad van 19 juni 2019 kwam eindelijk het sluitstuk van een (te) lang aanslepende ergernis. Aanleiding van het ongenoegen was het opleggen van het scanverbod in lopende strafonderzoeken door de Eerste Voorzitter van het hof van beroep te Antwerpen in april 2018, op aangeven van het College van Hoven en Rechtbanken (zie ons artikel: https://www.studio-legale.be/inzage-belgische-strafdossiers-kijken-mag-nog-kopieren-niet-meer-altijd/?lang=nl).

Gedurende meer dan een jaar werden advocaten geconfronteerd met een richtlijn, die dan nog geen algemene draagkracht had. De Voorzitters van de rechtbanken, waarvan men zou denken dat zij blindelings de opgelegde richtlijnen van hun overkoepelend orgaan zouden volgen, zaten hier immers niet op één lijn. Op de ene griffie verboden, op de andere griffie expliciet toegelaten en op de laatste griffie gedoogd. Een onhoudbare situatie, zo vond ook de Minister van Justitie.

Verlossing kwam er uiteindelijk met de wet van 5 mei 2019 rond de digitalisering van Justitie. De wetgevende macht kopte de voorzet van de rechterlijke macht binnen, die tijdens de hele discussie bleef herhalen dat er een duidelijke wettelijke basis nodig was voor advocaten en rechtszoekende om lopende strafonderzoeken te mogen scannen. Een inzagerecht was volgens het College van Hoven en Rechtbanken immers geen recht op kopiename. Kijken doe je met de ogen, niet met een digitaal toestel. De meest strikte interpretatie van het begrip inzage. De oplossing was dus om het wetboek van strafvordering, en in uitbreiding de Wet Voorlopige Hechtenis, zo aan te passen dat er niet meer kon geïnterpreteerd worden. Duidelijkheid troef, de heilige graal van een wetgeving.

Eindelijk duidelijkheid! Of toch bijna…

De belofte van de duidelijkheid werd waargemaakt. Volgende tekst werd ingevoerd in de verschillende wetsartikels: De inwilliging van het verzoek tot het bekomen van inzage van het dossier houdt in dat de verzoeker of zijn advocaat er zelf met hun eigen middelen kosteloos een kopie van kunnen nemen ter plaatse. Duidelijk toch?

Hoewel… Er staat expliciet dat de advocaat kopie mag nemen eigen middelen. Bedoelt de wetgever dan enkel ‘scannen’, door middel van leespennen, smartphones, fototoestellen, … .  Of mag de advocaat een gescand dossier ook op een USB-stick zetten nu? In vele gerechtelijke arrondissementen worden strafdossiers immers digitaal gescand. Momenteel wil dit dus zeggen dat een advocaat foto’s mag nemen van een computerscherm en zo kan kopiëren. U leest het goed, foto’s nemen van een computerscherm om een document te kopiëren. Maar als u nu de nieuwe wetsbepaling hierboven opnieuw zou lezen, lijkt het kopiëren op een USB-stick of externe harde schijf ook toegelaten. Dit is immers toch ook een kosteloos kopie met eigen middelen? Interessante vraagstuk voor de juristen.

Toegestaan! Maar niet altijd….

De wetgever heeft wel voorzien dat de magistraat die belast is met het onderzoek, dus de onderzoeksrechter of de procureur des Konings, gemotiveerd kan afwijken van de nieuwe algemene regel. Er kan dus toch een scanverbod worden opgelegd, maar dit zou de uitzondering moeten zijn. Deze uitzondering kan enkel indien de noodwendigheden van het onderzoek dit vereisen of indien de kopiename een gevaar zou opleveren voor personen of een ernstige schending van hun privéleven zou inhouden. De praktijk zal uitwijzen of de onderzoeksmagistraten veel zullen teruggrijpen naar deze beperking.

Enkele vragen rijzen toch… Moet deze uitzondering bij elke nieuwe inzage opgelegd en bijkomend gemotiveerd worden? Of kan deze in het begin van het onderzoek worden opgelegd en geldt die dan tot het einde van het onderzoek? Kan deze beperkt worden tot een specifieke partij of moet elke partij die inzagerecht heeft ook steeds dezelfde scanrechten hebben? Is deze beperking vatbaar voor beroep? Het wetboek van strafvordering voorziet enkel een beroep tegen het weigeren van een inzage, maar de vraag is of dit beroep ook kan aangewend worden tegen het opleggen van een scanverbod.

Nog meer interessante vraagstukken voor de juristen, maar zoals gezegd is het nog te vroeg om al te voorspellen of de beperking de regel, dan wel de uitzondering zal worden. Laten we uitgaan van het laatste.

Vertrouwen moet verdiend worden..

Het lijkt er dus op dat de wetgever opnieuw het vertrouwen geeft aan de advocaten. De rechten van verdediging die het halen van de angst voor de schending van het geheim van het onderzoek. Het vertrouwen is evenwel niet onvoorwaardelijk, aangezien in dezelfde wet van 5 mei 2019 ook de straffen gesteld voor het misbruik van het inzagerecht werden verhoogd. De maximum gevangenisstraf werd verdubbeld naar 2 jaar en de maximale geldboete ging van 500 euro naar 1000 euro. Dit lijkt een toegeving te zijn aan de bekommernissen van de rechterlijke macht, die lijkt te vrezen dat lopende strafonderzoeken via het scanrecht zomaar op de straatstenen zouden belanden. Deze strafverzwaring als pasmunt voor een uitgebreid scanrecht zal binnen de advocatuur weinig bezwaren kennen.

Conclusie

Zo lijkt er dus een einde gekomen te zijn aan de befaamde ‘inzagerel’ die heerste binnen Antwerpen, maar ook in andere gerechtelijke arrondissementen. Vandaar: halleluja. Het is nu duidelijk dat de advocaten, of de rechtszoekenden zelf, eindelijk ook in lopende strafdossiers mogen scannen. Maar mogen ze meer dan scannen? En moeten we vrezen dat scanverbod wegens de vage term ‘noodwendigheden van het onderzoek’ een standaardformule wordt bij elke toelating tot inzage? Vandaar: een voorzichtige halleluja.

U kan steeds contact opnemen met ons kantoor voor meer informatie.

Links :

https://www.advocatennet.be/nieuwe-wet-maakt-eindelijk-einde-aan-de-discussies-rond-het-scanrecht-van-strafdossiers/

https://www.advocatennet.be/scanrecht-van-strafdossiers-waarom-de-nieuwe-wet-nu-al-achterhaald-is/

https://www.studio-legale.be/inzage-belgische-strafdossiers-kijken-mag-nog-kopieren-niet-meer-altijd/?lang=nl

PDF

De lage-emissiezone in Antwerpen: een chronologisch overzicht

1 FEBRUARI 2017

De lage-emissiezone die op 1 februari 2017 in Antwerpen werd ingevoerd, deed al heel wat ‘stof’ opwaaien.

De maatregel brengt met zich mee dat de meest vervuilende voertuigen niet langer in de stad mogen rijden.

De euronorm van het voertuig – terug te vinden op het inschrijvingsbewijs – bepaalt of men nog in de LEZ mag rijden of niet. Hoe hoger de euronorm, hoe minder vervuilend.

De LEZ geldt momenteel voor de volgende voertuigcategorieën:

  • Personenvervoer met personenwagens, bus en autocar (M)
  • Goederenvervoer met bestel-en vrachtwagens (N)
  • Land-of bosbouwtrekkers op wielen (T)

 Hieronder vindt u een overzicht van de voertuigen die in de LEZ mogen rijden:

*Toegang mits registratie:

Deze voertuigen zijn toegelaten in de LEZ, maar dienen ten laatste 24 uur na het betreden van de LEZ eenmalig en gratis te worden geregistreerd. De registratie kan online gebeuren of aan een LEZ-automaat.

**Toegang mits betaling:

Tot 31 december 2019 kunnen voertuigen met een euronorm 3 zonder roetfilter tegen betaling een tijdelijke toelating tot de LEZ aanvragen.

Dit kan voor een dag, een week, een maand, drie maanden, zes maanden of een jaar. Het tarief varieert naargelang de duurtijd en de voertuigcategorie.

De toelating moet ten laatste 1 dag voor betreding van de LEZ aangevraagd worden. In de praktijk dient dit echter veel eerder te gebeuren. De toelating is immers pas geldig na betaling en de verwerkingstijd hiervan ligt rond de 10 dagen.

Ook de volgende voertuigen kunnen via dit systeem toelating tot de LEZ vragen:

  • voertuigen ouder dan 40 jaar
  • diesels met euronorm 2 of 3 in geval van interventies op de openbare weg, noodoperaties of voor ambulante handel, markten en foren

***De LEZ-dagpas:

Tot 31 december 2019 kunnen deze voertuigen mits betaling en maximaal 8 keer per jaar in de LEZ rijden voor één dag. Een dagpas kost 35,00 Euro en kan online of aan een LEZ-automaat aangekocht worden.

De dagpas dient ten laatste op de dag van binnenrijden aangekocht te worden.

Alle voertuigen die niet toegelaten zijn, kunnen gebruik maken van de dagpas, dus ook bijvoorbeeld diesels met euronorm 3 zonder roetfilter die niet tijdig hun toelating hebben aangevraagd.

1 JANUARI 2020

Vanaf 1 januari 2020 zullen strengere regels gelden voor het betreden van de LEZ. De zone zelf wordt niet uitgebreid.

Hieronder vindt u een nieuw overzicht:

*Toegang mits betaling:

Tot 31 december 2024 kunnen diesels met een euronorm 4 mits betaling de LEZ binnenrijden voor een week, een maand, 4 maanden of een jaar. Het tarief varieert naargelang de duurtijd en de voertuigcategorie.

1 JANUARI 2025

Bovenstaande regels zullen gelden voor 5 jaar. Op 1 januari 2025 zal er opnieuw een verstrenging worden ingevoerd, hetgeen volgend overzicht geeft:

*Euronorm 6d is de hoogste binnen de euronorm 6. Diesels met deze milieustandaard moeten nog op de markt gebracht worden.

1 september 2027/1 januari 2028

De volgende en laatste (gekende) verstrenging volgt vervolgens sneller, namelijk in september 2027 voor de dieselwagens en in januari 2028 voor wagens op benzine, aardgas of lpg:

In de toekomst zal de LEZ ook gelden voor andere voertuigcategorieën en zal er een LEZ worden ingevoerd in andere steden zoals Gent (vanaf 1 januari 2020), Mechelen en Willebroek (ten vroegste in 2021).

De stad  Brussel voerde reeds een LEZ in op 1 januari 2018. De normen liggen daar anders.

De tendens in alle steden zal uiteraard zijn dat de toelatingsvoorwaarden strenger worden met de jaren.

Goed controleren aan de hand van het inschrijvingsbewijs of u het stadcentrum nog in mag is dus de boodschap!

Bovenstaand chronologisch overzicht kan u daarbij al helpen voor wat betreft Antwerpen.

U kan steeds contact opnemen met ons kantoor voor meer informatie.

Auteurs: Jolien Appels en Joost Peeters

—————————————————

La zone basse émission à Anvers: un aperçu chronologique

1er février 2017

La zone de basse émission (LEZ) à Anvers qui est en vigueur depuis le 1er février 2017 a déjà beaucoup fait parler d’elle.

A cause de cette mesure, les véhicules les plus polluants ne pourront bientôt plus rouler en ville.

C’est la norme EURO – à retrouver sur les papiers d’immatriculation du véhicule –  qui détermine si un véhicule peut encore rouler ou non dans la zone de basse émission. Plus la norme EURO est élevée, moins le véhicule est polluant.

La norme LEZ concerne les véhicules suivants:

  • Le transport de personnes au moyen de voitures, bus et autocars (M)
  • Le transport de biens au moyen de camionnettes et camions (N)
  • Les tracteurs agricoles ou forestiers à roues (T)

Ci-dessous, vous trouverez un aperçu des véhicules qui peuvent encore rouler dans la zone LEZ:

*Accès avec enregistrement:

Ces véhicules sont admis dans la LEZ, mais doivent être immatriculés une seule fois et gratuitement au plus tard 24 heures après leur entrée dans la LEZ. L’enregistrement peut se faire en ligne ou sur un automate LEZ.

**Accès après paiement:

Jusqu’au 31 décembre 2019, les véhicules avec une norme Euro 3 sans filtre à particules peuvent demander l’accès temp
oraire dans la LEZ contre paiement.

Cela peut être demandé pour un jour, une semaine, un mois, trois mois, six mois ou un an. Le tarif varie en fonction de la durée et de la catégorie du véhicule.

L’admission doit être demandée au plus tard 1 jour avant l’entrée dans la LEZ. Dans la pratique, cependant, cela doit être fait beaucoup plus tôt. En fait, l’autorisation n’est valable qu’après paiement et le délai de traitement est d’environ 10 jours.

Les véhicules suivants peuvent également faire une demande d’admission dans la LEZ via ce système:

  • Les véhicules qui ont plus de 40 ans;
  • Les véhicules DIESEL EURO 2 et 3 peuvent encore être autorisés en cas d’intervention sur la voie publique, interventions urgentes ou commerce itinérants, marchés et foires

***Le PASS-journalier LEZ:

Jusqu’au 31 décembre 2019, ces véhicules peuvent entrer dans la LEZ pour une journée, moyennant paiement et jusqu’à 8 fois par an. Un PASS-journalier coûte 35,00 euros et peut être acheté en ligne ou à un automate LEZ.

Le PASS-journalier doit être acheté au plus tard le jour de l’entrée.

Tous les véhicules qui ne sont pas autorisés peuvent utiliser le PASS-journalier, y compris, par exemple, les véhicules DIESEL avec la norme Euro 3 sans filtre à particules qui n’ont pas demandé leur autorisation à temps.

1er janvier 2020

A partir du 1er janvier 2020, les règles d’accès à la LEZ se durcissent et la zone LEZ s’élargit.

Ci-dessous, vous trouverez un aperçu:

*Accès après paiement:

Jusqu’au 31 décembre 2024, les moteurs diesel Euro 4 peuvent entrer dans la LEZ pour une semaine, un mois, 4 mois ou un an, moyennant paiement. Le tarif varie en fonction de la durée et de la catégorie du véhicule.

1er janvier 2025

EURO 6d est le plus élevé parmi les Euro 6. Les diesels conformes à cette norme environnementale n’ont pas encore été commercialisés.

1er septembre 2027/1er janvier 2020

Le prochain et dernier changement (connu) sera alors plus rapide, à savoir en septembre 2027 pour les voitures diesel et en janvier 2028 pour les voitures à essence, au gaz naturel ou au GPL :

A l’avenir, la LEZ s’appliquera également à d’autres catégories de véhicules et une LEZ sera introduite dans d’autres villes telles que Gand (à partir du 1er janvier 2020), Malines et Willebroek (au plus tôt en 2021).

La ville de Bruxelles a déjà introduit une LEZ le 1er janvier 2018. Les normes y sont différentes.

La tendance dans toutes les villes sera bien sûr que les conditions d’accès deviendront plus strictes au fil des ans.

Le message est donc de vérifier si vous pouvez encore entrer dans le centre-ville sur la base du certificat d’immatriculation!

L’aperçu chronologique ci-dessus peut vous y aider en ce qui concerne Anvers.

Vous pouvez toujours contacter notre cabinet pour plus d’informations.

Auteurs : Alizée Lust et Joost Peeters

————————————————

The low emission zone in Antwerp: a chronological overview

FEBRUARY 1, 2017

The low emission zone, introduced on February the 1st of 2017 in Antwerp, has caused quite a stir already.

The LEZ implies that the most polluting vehicles are no longer allowed to enter the city.

The euro standard of the vehicle –  listed on the car registration documents – determines whether or not the car is allowed in the LEZ. The higher the euro standard, the less polluting the car is.

At the moment, the LEZ applies for the following categories of vehicles:

  • Passenger transport by car, bus and coach (M)
  • Transport of goods wit vans and trucks (N)
  • Agricultural and forestry tractors (T)

Below you can find an overview of the vehicles that are allowed to drive in the LEZ:

*Access after registration

These types of vehicles are allowed into the LEZ, but must be registered only once  and free of charge at the latest 24 hours after entering the LEZ. Registration can be done online or at an LEZ machine.

**Fee-based access

Until the 31st of December 2019 vehicles with a euro standard 3 without a particulate filter can apply for a temporary admission into the LEZ against payment.

This can be for one day, one week, one month, three months, six months or one year. The rate varies according to the duration and the vehicle category.

Admission must be requested at the latest 1 day before entering the LEZ. However, in practice, this must be done way earlier given that the permit is only valid after payment and the processing time of the payment is roughly 10 days.

The following vehicles can also apply for temporary admission after payment:

  • Vehicles older than 40 years
  • Diesels with euro standard 2 or 3 in case of public road interventions, emergency operations or for itinerant trade, markets and fairs

***The LEZ day pass

Until the 31st of December 2019 these vehicles can enter the LEZ for one day after payment and with a maximum of 8 days a year. A day pass costs 35,00  Euros and can be bought online or at an LEZ-machine.

The day pass should be bought at the latest on the day of entering the LEZ.

All non-permitted vehicles can use the LEZ day pass to enter the LEZ, so for example also diesel vehicles with a euro standard 3 without a particulate filter that didn’t get their permission on time.

JANUARY 1, 2020

From the 1st of January 2020, stricter rules will apply with regards to the entering of the LEZ. The zone itself will not be extended.

A new overview can be find below:

*Fee-based access

Until the 31st of December 2024 diesels with a euro standard 4 can enter the LEZ after payment for a week, a month, 4 months or a year. The rate varies according to the duration and the vehicle category.

JANUARY 1, 2025

The above-mentioned rules will apply for 5 years. From the 1st of January 2025 they will again become more strict, which gives the following overview:

*Euro standard 6d is the highest within the euro standard 6. Diesels with this environmental standard have yet to be produced.

SEPTEMBER 1, 2027/JANUARY 1, 2028

The next and last (known) adaption of the rules then takes place much faster, namely in September 2027 for diesel cars and January 2028 for cars powered by petrol, natural gas or LPG:

In the future, the LEZ will also apply for other vehicle categories and in other cities, such as Ghent (from the 1st of January 2020), Mechelen and Willebroek (in 2021 at the earliest).

Brussels already introduced an LEZ on the 1st of January 2018. The standards are slightly different there.

The tendency in all cities will of course be that the conditions for admission will become more strict as the years go by.

This shows the importance of checking the registration documents of the car to see if it’s still allowed into the city!

The chronological overview above can already help you with that as far as Antwerp is concerned.

You can always contact our office for more information.

Authors: Jolien Appels, Ruben Brosens and Joost Peeters

PDF

Het langverwachte Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (“WVV”) heeft op 28 februari 2019 groen licht gekregen in de Kamer in Plenaire vergadering. Vanaf 1 mei 2019 heeft België een nieuw vennootschapsrecht. De belangrijkste hervorming in het WVV is dat de Besloten Vennootschap (“BV”) de vennootschapsvorm voor alle doeleinden wordt en bijgevolg de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid (“BVBA”) zal vervangen. Met de flexibele BV wil de wetgever de concurrentie aangaan met de buurlanden en daarmee België aantrekkelijker maken om er de statutaire zetel van een onderneming te vestigen.

 

De vennootschap zonder minimumkapitaal

Eén van de grootste bijzonderheden van de BV is de afschaffing van het minimumkapitaal. Terwijl U voor de oprichting van een BVBA een kapitaal van18.550 euro nodig had, is dit bij de BV geen vereiste meer. De BV heeft dus geen kapitaal meer maar wel een eigen vermogen dat bestaat uit de inbrengen van de aandeelhouders, de overgedragen winsten en de reserves. De BV schermt nog steeds het privévermogen van een ondernemer af, waardoor de schuldeisers de privébezittingen niet in beslag kunnen nemen als de onderneming in moeilijkheden komt.

 

Wie vanaf 1 mei 2019 een nieuwe BV opricht dient wel te voorzien in een toereikend aanvangsvermogen gelet op de voorgenomen bedrijvigheid. Indien het aanvangsvermogen kennelijk ontoereikend was voor de normale uitoefening van de voorgenomen bedrijfsactiviteiten over ten minste twee jaar, zullen de oprichters hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de verbintenissen van de vennootschap indien er binnen drie jaar na de oprichting een faillissement volgt. Om ervoor te zorgen dat oprichters niet al te lichtzinnig een vennootschap zouden oprichten, dienen zij een gedetailleerd financieel plan uit te werken.

 

Wat het kapitaal in de bestaande bvba’s betreft, deze zal vanaf 1 januari 2020 van rechtswege omgezet worden in een onbeschikbare reserve.

 

Winstuitkeringen

Alvorens een uitkering ten gunste van aandeelhouders mag gebeuren zullen twee uitkeringstests moeten worden doorgevoerd: de liquiditeits- en balanstest. De liquiditeitstest moet bepalen of de vennootschap in de 12 maanden volgend op de uitkering, in staat is haar schulden te voldoen naarmate ze opeisbaar worden. Volgens de balanstest mag het netto-actief niet negatief worden ten gevolge van de voorziene uitkeringen. Onterechte uitkeringen kunnen worden teruggevorderd, zelfs van aandeelhouders die te goeder trouw zijn. De bestuurders riskeren ook aansprakelijk te worden gesteld, indien de onterechte uitkering het gevolg is van de afwezigheid van een (goed uitgevoerde) liquiditeitstest.

 

De alarmbelprocedure

In de BVBA diende de alarmbelprocedure (art. 332-333 W.Venn.) te worden opgestart, in de gevallen waar het netto-actief van de vennootschap gedaald was tot minder dan de helft (of 1/4e) van het maatschappelijk kapitaal. Ook bij de BV zal dergelijke procedure blijven bestaan, doch bij gebreke aan een kapitaal, wordt deze procedure thans gekoppeld aan liquiditeits- en balanstest.  

Wanneer i) het netto-actief van de BV negatief is of dreigt te worden of ii)het bestuursorgaan vaststelt dat het niet langer vaststaat dat de BV in staat zal zijn om haar schulden in de komende 12 maanden te betalen naarmate ze opeisbaar worden, moet het bestuur de alarmbelprocedure opstarten.

 

De overdracht van aandelen

De BV is ondanks zijn benaming niet noodzakelijk een besloten vennootschap. De bestaande wettelijke overdrachtsbeperkingen van aandelen zijn voortaan van aanvullend recht. In de statuten kan men bepalen dat de aandelen volledig vrij overdraagbaar zijn. Ook een beursnotering is sinds de WVV mogelijk voor een BV.

 

Stemrecht en winstdeelname

De regel dat alle aandelen gelijke rechten moeten geven, wordt eveneens van aanvullend recht. De aandeelhouders mogen dus de stemrechten en winstdeelname verbonden aan elk aandeel, vrij moduleren in de statuten van de BV.

Er blijven evenwel enkele beperkingen, zoals: i) de vennootschap moet steeds minstens één aandeel met stemrecht en één aandeel met winstrecht uitgeven, ii) zelfs aandelen zonder stemrecht, zullen in bepaalde gevallen alsnog een stem mogen uitbrengen, bijvoorbeeld over belangrijke beslissingen zoals een fusie, wijziging van de rechten verbonden aan de aandelen of grensoverschrijdende zetelverplaatsing, iii) aandelen zonder stemrecht die een preferent dividend genieten, zullen toch stemrecht krijgen indien hun dividend 2 opeenvolgende boekjaren niet is uitbetaald en dit zolang deze achterstallen niet volledige aangezuiverd werden, en iv) ook de volledige uitsluiting van elke winstdeelname (het zogenaamde “leeuwenbeding”) blijft ook voor de BV verboden.

 

Bestuur

Eénhoofdig of meerhoofdig

Ten gevolge van de enorme flexibiliteit van de BV kan ook het bestuur volledig worden geregeld in de statuten. Het bestuur kan één- of meerhoofdig zijn en bestaat uit één of meer natuurlijke of rechtspersonen.

 

Afzetbaarheid

Onder het huidige recht zijn bestuurders met onmiddellijke ingang (ad nutum) afzetbaar. In het WVV wordt komaf gemaakt met het openbare-orde karakter van deze ad nutum afzetbaarheid. Men kan hier nu statutair of in het contract met de bestuurder van afwijken (voor zover dergelijke contractuele afwijking niet uitgesloten is in de statuten).

Nieuw is ook dat expliciet wordt voorzien dat bestuurders die ontslag hebben genomen of ontslagen werden, zelf de nodige stappen kunnen ondernemen om dit ontslag te publiceren in het Belgisch Staatsblad en KBO-register.

 

Dagelijks bestuur

De bestuurders kunnen het dagelijks bestuur delegeren aan één of meerdere personen, die al dan niet een college vormen. Indien de bestuurder een rechtspersoon is, moet deze een vaste vertegenwoordiger aanduiden. Thans is uitdrukkelijk voorzien dat deze vaste vertegenwoordiger verplicht een natuurlijke persoon moet zijn.

 

De organisatie van het dagelijks bestuur moet in de statuten worden opgenomen. Voor het eerst voorziet de wetgever een algemene wettelijke omschrijving van het begrip dagelijks bestuur. Het dagelijks bestuur omvat zowel de handelingen en de beslissingen die niet verder reiken dan de behoeften van het dagelijks leven van de vennootschap, als de handelingen en de beslissingen die, ofwel om reden van hun minder belang, ofwel omwille van hun spoedeisend karakter, de tussenkomst van het bestuursorgaan niet rechtvaardigen.

 

Bestuurdersaansprakelijkheid

De bestuurdersaansprakelijkheid wordt duidelijk omschreven en beperkt. De bestuurder moet handelen binnen de marge van wat een normaal voorzichtige en zorgvuldige bestuurder in dezelfde omstandigheden zou doen. De (buiten)contractuele aansprakelijkheid van bestuurders wordt beperkt tot een maximumbedrag dat bepaald wordt in functie van de grootte van de onderneming (omzet en balanstotaal). Het plafond varieert tussen 125.000 euro en 12 miljoen euro.

De aansprakelijkheidsbeperkingen gelden evenwel niet voor alle fouten. Er blijft een uitzondering voor gevallen waarin onder meer sprake is van bedrieglijk opzet en voor onbetaalde sociale bijdragen en fiscale fraude.

 

De tegenhanger van deze aansprakelijkheidsbeperking is dat bepaalde exoneratiebedingen verboden worden. Vennootschappen mogen in geen geval hun bestuurders vooraf exonereren of vrijwaren voor hun aansprakelijkheid jegens de vennootschap of jegens derden.

 

Overgangsregeling

 

Nieuwe vennootschappen die vanaf 1 mei 2019 worden opgericht, moeten onmiddellijk de nieuwe regels toepassen. Voor reeds bestaande vennootschappen, verenigingen en stichtingen worden de nieuwe dwingende regels van kracht op 1 januari 2020. Bestaande vennootschappen kunnen ook vanaf mei 2019 vrijwillig de nieuwe regels toepassen dankzij de opt-in mogelijkheid. Dit vereist evenwel een statutenwijziging. Het is wel een keuze van alles of niets, men zal dus steeds de statuten in zijn gehaal moeten aanpassen aan het WVV en men zal niet aan “cherry picking” kunnen doen (bvb enkel de aansprakelijkheidsbeperking van bestuurders invoeren).

Indien bestaande vennootschappen niet van deze mogelijkheid gebruik maken, hebben ze tot 1 januari 2024 de tijd om formeel aan te sluiten bij het nieuwe recht en de statuten aan te passen. Indien zij op 1 januari 2024 nog niet zijn omgevormd in een andere vennootschapsvorm, zullen zij worden omgezet in de dichtst aanleunende rechtsvorm. Sowieso zal vanaf een statutenwijziging na 1 januari 2020, de vennootschap aan alle nieuwe regels dienen te voldoen.

U kan steeds contact opnemen met ons kantoor voor meer informatie.

Auteurs:

Julie Vuylsteke, Gert Vanopstal  en Joost Peeters

Vertalers:

Frans: Pauline Vanhorenbeke

Engels: Ruben Brosens

—————————————————————

 

Transformez votre entreprise en « SRL »?

Le Code des sociétés et des associations (” CSA”) tant attendu a reçu le feu vert de l’Assemblée plénière le 28 février 2019. Depuis le 1er mai 2019, la Belgique dispose d’une nouvelle loi sur les sociétés. La réforme la plus importante du CSA est que la société à responsabilité limitée (« SRL ») deviendra la forme de société à toutes fins utiles et remplacera donc la société privée à responsabilité limitée (« SPRL »). Avec la SRL flexible, le législateur veut concurrencer les pays voisins et rendre ainsi la Belgique plus attrayante pour y établir le siège social d’une société.

 

La société sans capital minimum

L’une des plus grandes particularités de la SRL est la suppression du capital minimum. Alors qu’il vous fallait un capital de 18.550 euros pour créer une SPRL, ce n’est plus une obligation pour la SRL. La SRL n’a plus de capital social, mais elle dispose de son propre patrimoine composé des apports des actionnaires, des bénéfices reportés et des réserves. La SRL protège toujours le patrimoine privé d’un entrepreneur, de sorte que les créanciers ne peuvent pas saisir le patrimoine privé si l’entreprise se trouve en difficulté.

 

Quiconque crée une nouvelle SRL à partir du 1er mai 2019 doit toutefois constituer un patrimoine initial suffisant compte tenu de l’activité envisagée. Si le patrimoine initial était manifestement insuffisant pour l’exercice normal des activités commerciales envisagées pendant au moins 2 ans, les fondateurs seront solidairement responsables des obligations de la société si une faillite survient dans les trois ans suivant sa constitution. Afin d’éviter que les fondateurs ne créent une société à la légère, ils doivent établir un plan financier détaillé.

En ce qui concerne le capital des SPRL existant, il sera automatiquement converti en réserve indisponible à partir du 1er janvier 2020.

 

Répartition des bénéfices

 

Avant qu’une distribution puisse être faite en faveur des actionnaires, deux tests de distribution devront être effectués : le test de liquidité et le test du bilan. Le test de liquidité doit permettre de déterminer si l’entreprise est en mesure de payer ses dettes à leur échéance dans les 12 mois suivant la distribution. Selon le test du bilan, l’actif net ne peut devenir négatif à la suite des distributions prévues. Les distributions indues peuvent être récupérées, même auprès des actionnaires de bonne foi. Les administrateurs risquent également d’être tenus responsables si la distribution indue résulte de l’absence d’un test de liquidité (correctement exécuté).

 

La procédure de sonnette d’alarme

 

Dans la SPRL, la procédure de sonnette d’alarme (art. 332-333 du Code des sociétés) devait être engagée dans les cas où l’actif net de la société était tombé à moins de la moitié (ou 1/4) du capital social. Une telle procédure continuera également d’exister pour la SRL, mais en l’absence de capital, cette procédure est actuellement liée à un test de liquidité et de bilan.  

Si i) l’actif net de la SRL est ou risque d’être négatif ou ii) l’organe de direction constate qu’il n’est plus certain que la SRL sera en mesure de payer ses dettes au cours des 12 mois à leur échéance, l’organe de direction doit engager la procédure de sonnette d’alarme.

 

Le transfert d’actions

 

Malgré son nom, la SRL n’est pas nécessairement une société à responsabilité limitée. Les restrictions légales existantes en matière de transfert d’actions constituent désormais des droits supplémentaires. Les statuts peuvent stipuler que les actions sont entièrement librement cessibles. Une cotation en bourse est également possible pour une SRL depuis le CSA.

 

Droits de vote et participation aux bénéfices

 

L
a règle selon laquelle toutes les actions doivent donner des droits égaux deviendra également un droit supplémentaire. Les actionnaires peuvent donc moduler librement les droits de vote et la participation aux bénéfices attachés à chaque action dans les statuts de la SRL.

Cependant, il y a encore quelques limitations, telles que : i) la société doit toujours émettre au moins une action avec droit de vote et une action avec droit bénéficiaire,

  1. ii) même les actions sans droit de vote pourront voter dans certains cas, par exemple sur des décisions importantes telles qu’une fusion, une modification des droits attachés aux actions ou un transfert transfrontalier du siège social, iii) les actions sans droit de vote bénéficiant d’un dividende préférentiel auront néanmoins le droit de vote si leur dividende n’a pas été payé pendant deux exercices consécutifs, tant que ces arriérés n’ont pas été entièrement réglés, et iv) l’exclusion complète de toute participation aux bénéfices (la clause dite “léonine”) reste également interdite pour la SRL.

 

Administration

 

Simple ou multiple

Grâce à l’énorme flexibilité de la SRL, l’administration peut également être entièrement réglementé dans les statuts. L’administration peut être simple ou multiple et se compose d’une ou plusieurs personnes physiques ou morales.

 

Révocabilité

En vertu de la loi actuelle, les administrateurs peuvent être révoqués avec effet immédiat (ad nutum). Le CSA supprime le caractère d’ordre public de cette possibilité de révocabilité ad nutum. Il est désormais possible d’en déroger dans les statuts ou dans le contrat avec l’administrateur (dans la mesure où une telle dérogation contractuelle n’est pas exclue dans les statuts).

Une autre nouveauté est qu’il est explicitement prévu que les administrateurs démissionnaires ou licenciés peuvent prendre eux-mêmes les mesures nécessaires pour publier cette démission au Moniteur belge et dans le registre de la KBO.

 

Gestion courante

Les administrateurs peuvent déléguer la gestion courante à une ou plusieurs personnes, qui peuvent ou non constituer un collège. Si l’administrateur est une personne morale, il doit désigner un représentant permanent. Il est désormais expressément prévu que ce représentant permanent doit être une personne physique.

 

L’organisation de la gestion courante doit figurer dans les statuts. Pour la première fois, le législateur fournit une description juridique générale de la notion de gestion courante. La gestion courante comprend les actes et décisions qui ne vont pas au-delà des besoins de la vie quotidienne de l’entreprise, ainsi que les actes et décisions qui ne justifient pas l’intervention de l’organe de direction, soit parce qu’ils sont d’importance mineure, soit parce qu’ils ont un caractère urgent.

 

Responsabilité des administrateurs

La responsabilité de l’administrateur est clairement définie et limitée. Un administrateur devrait agir dans les limites de ce qu’un administrateur normalement prudent et diligent ferait dans les mêmes circonstances. La responsabilité (extra-contractuelle) des administrateurs est limitée à un montant maximum déterminé en fonction de la taille de l’entreprise (chiffre d’affaires et total du bilan). Le plafond varie entre 125.000 euros et 12 millions d’euros.

Toutefois, les limitations de responsabilité ne s’appliquent pas à toutes les erreurs. Il subsiste une exception, entre autres, pour les cas d’intention frauduleuse et pour les cotisations de sécurité sociale impayées et la fraude fiscale,

 

La contrepartie de cette limitation de responsabilité est que certaines clauses d’exonération sont interdites. Les sociétés ne peuvent en aucun cas exonérer ou indemniser à l’avance leurs administrateurs de leur responsabilité vis-à-vis de la société ou de tiers.

 

Dispositions transitoires

 

Les nouvelles sociétés créées à partir du 1er mai 2019 doivent appliquer immédiatement les nouvelles règles. Pour les sociétés, associations et fondations existantes, les nouvelles règles obligatoires entreront en vigueur le 1er janvier 2020. Les entreprises existantes pourront également appliquer volontairement les nouvelles règles à partir de mai 2019, grâce à l’option opt-in.

Cela nécessite toutefois une modification des statuts. Il s’agit d’un choix de tout ou rien, de sorte qu’il sera toujours nécessaire d’adapter les statuts au CSA et non « à la carte » (par exemple, introduire uniquement la limitation de la responsabilité des administrateurs).

Si les sociétés existantes ne font pas usage de cette possibilité, elles ont jusqu’au 1er janvier 2024 pour adhérer formellement à la nouvelle loi et modifier les statuts. Si, au 1er janvier 2024, ils n’ont pas encore été convertis en une autre forme de société, ils seront convertis en la forme juridique la plus proche. En tout état de cause, à compter d’une modification des statuts postérieure au 1er janvier 2020, la société devra se conformer à toutes les nouvelles règles.

Vous pouvez toujours contacter notre cabinet pour plus d’informations.

 

————————————————————–

Does your company change to a “BV”?

The long awaited Code of Companies and Associations  (“Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen”)(“WVV”) received the green light in the “Kamer” in a plenary session on 28 February 2019. As of 1 May 2019, Belgium has a new company law. The most important reform in the WVV is that the Private Company (“BV”) will become the company form for all purposes and will therefore replace the Private Company with Limited Liability (“BVBA”). With the flexible BV, the legislator wants to compete with the neighbouring countries and thus make Belgium more attractive for establishing the registered office of a company.

 

The company without a minimum capital

One of the main characteristics of the BV is the abolition of the minimum capital. While you needed a capital of 18,550 euros to set up a BVBA in the past, this is no longer a requirement for the BV. The BV no longer has any capital, but it does have an equity consisting of the shareholders’ contributions, the profits carried forward and the reserves. The BV still shields the private a
ssets of an entrepreneur, so that creditors cannot seize the private assets if the company finds itself in difficulties.

However, anyone who establishes a new BV as of 1 May 2019 must provide sufficient initial capital in view of the intended activity. If the initial capital was clearly insufficient for the normal conduct of the intended business activities in at least two years’ time, the founders will be jointly and severally liable for the obligations of the company if a bankruptcy follows within three years of its incorporation. In order to ensure that founders would not set up a company too lightly, they have to draw up a detailed financial plan.

 

As far as the capital in the existing BVBA’s is concerned, it will be automatically converted into an unavailable reserve as from 1 January 2020.

 

Profit distributions

Before a distribution can be made in favour of the shareholders, two distribution tests will have to be carried out: the liquidity test and the balance sheet test. The liquidity test must determine whether the company is able to pay its debts as they fall due in the 12 months following the distribution. According to the balance sheet test, the net assets may not become negative as a result of the planned distributions. Undue distributions may be recovered, even from bona fide shareholders. The directors also risk being held liable if the undue distribution is the result of the absence of a (properly executed) liquidity test.

 

The alarm bell procedure

In the BVBA, the alarm bell procedure (art. 332-333 “W. Venn.”) had to be started, in cases where the company’s net assets had fallen to less than half (or 1/4th) of the share capital. Such a procedure will also continue to exist for the BV, but in the absence of a capital, this procedure is currently linked to a liquidity and balance sheet test.  

If i) the net assets of the BV are or are at risk to be negative or ii) the management board establishes that it is no longer certain that the BV will be able to pay its debts in the coming 12 months as they become due and payable, the management board must initiate the alarm bell procedure.

 

The transfer of shares

Despite its name, the BV is not necessarily a private limited company. The existing statutory restrictions on the transfer of shares are now non-peremptory rules. The articles of association may stipulate that the shares are fully freely transferable. A stock exchange listing is also possible for a BV since the WVV.

 

 

Voting rights and profit-participation

The rule that all shares must give equal rights will also become non-peremptory law The shareholders may therefore freely modulate the voting rights and profit-participation attached to each share in the BV’s articles of association.

However, there still remain some limitations, such as: i) the company must always issue at least one share with voting rights and one share with profit rights ii) even non-voting shares will still be able to cast votes in certain cases, for example on important decisions such as a merger, a change in the rights attached to the shares or a cross-border transfer of the registered office, iii) non-voting shares benefiting from a preferential dividend will nevertheless be entitled to voting rights if their dividend has not been paid for two consecutive financial years, as long as these arrears have not been fully settled, and iv) the complete exclusion of all profit participation (the so-called “lion’s share clause”) also remains prohibited for the BV.

 

Governance

Single or multiple headed

Due to the enormous flexibility of the BV, the management board can also be fully regulated in the articles of association. The board of directors can be one- or multiple-headed and consists of one or more natural or legal persons.

 

Disposability

Under current law, directors can be disposed of with immediate effect (ad nutum). The WVV abolishes the public order character of this ad nutum disposability. It is now possible to deviate from this in the articles of association or in the contract with the director (insofar as such a contractual deviation is not excluded in the articles of association).

Another new feature is that it is explicitly provided that directors who have resigned or have been dismissed can take the necessary steps themselves to publish this resignation in the “Belgisch Staatsblad” and the “KBO-register”.

 

Daily management

The directors may delegate the day-to-day management to one or more persons, who may or may not form a college. If the director is a legal person, he must appoint a permanent representative. It is now explicitly provided that this permanent representative must be a natural person.

 

The organisation of the daily management must be included in the articles of association. For the first time, the legislator provides a general legal description of the concept of daily management. The daily management includes acts and decisions that do not go beyond the needs of the daily life of the company, as well as acts and decisions that do not justify the intervention of the management body, either because they are of minor importance or because they are urgent in nature.

 

Directors’ liability

The director’s liability is clearly defined and limited. A director has to act within the range of what a normally prudent and careful director would do in the same circumstances. The (extra) contractual liability of the directors is limited to a maximum amount that is determined on the basis of the size of the company (turnover and balance sheet total). The upper limit varies between 125.000 euro and 12 million euro.

However, the limitations on liability do not apply to all types of errors. There remains an exception for cases involving fraudulent intent and for unpaid social security contributions and tax fraud, among other things.

 

The counterpart of this limitation of liability is the prohibition of certain exoneration clauses. Under no circumstances may companies exonerate or indemnify their directors in advance for their liability to the company or to third parties.

 

Transitional arrangement

 

 

New companies established as from 1
May 2019 must immediately apply the new rules. For existing companies, associations and foundations, the new mandatory rules will come into force on 1 January 2020. Existing companies will also be able to voluntarily apply the new rules as from May 2019, thanks to the opt-in option. However, this requires an amendment of the articles of association. It is a choice of all or nothing, so it will always be necessary to adapt the articles of association to the WVV and not to be “cherry picking” (e.g. only introduce the limitation of liability of directors).

If existing companies do not make use of this possibility, they have until 1 January 2024 to formally join the new law and to amend the articles of association. If, on 1 January 2024, they have not yet been converted into another form of company, they will be converted into the closest legal form. In any case, in the event of an amendment of the articles of association after 1 January 2020, the company will have to comply with all the new rules.

You can always contact our office for more information.

PDF

Het nieuwe appartementsrecht anno 2019

Op 18 juni 2018 werd een nieuwe wet op de mede-eigendom aangenomen. Deze wet beoogt niet alleen een hogere flexibiliteit bij de Vereniging van Mede-Eigenaars en haar organen, maar ook de optimalisatie van de efficiëntie binnen de Vereniging van Mede-Eigenaars, de herbalancering binnen de mede-eigendom en een verduidelijking van de wet.[1] Deze wet is in werking getreden op 1 januari 2019.

Enkele van de belangrijkste aspecten van de wijzigingen worden hieronder opgesomd:

 

Afschaffing streng formalisme

Eerst en vooral schaft de wetwijziging het strenge formalisme voor bepaalde zaken af.

Zo werd het aantal aspecten dat moet worden opgenomen in het onderhandse reglement van inwendige orde uitgebreid, zodat er minder moet geregeld worden via de authentieke statuten. Enkel de splitsing van het gebouw en de bijdrageverplichting van de mede-eigenaars worden nog verplicht opgenomen in de notariële akten. Op deze manier kunnen bepaalde regels eenvoudiger en soepeler gewijzigd worden, zodat onder meer de kostprijs althans geen hinderpaal meer mag vormen om bepaalde wijzigingen op een algemene vergadering door te voeren. De syndicus heeft bovendien de verplichting om dit verplichte reglement van inwendige orde up-to-date te houden met recente wetswijzigingen. Zo blijft het document niet alleen correct door de tijd heen, maar blijven de mede-eigenaars beter op de hoogte van wetswijzigingen.

Daarnaast maakt de nieuwe wet het nu mogelijk om, althans in zeer beperkte gevallen (o.a. voor bouwpromotoren), de statuten eenzijdig te wijzigen, zodat voor bepaalde zaken niet steeds de uitgebreide procedure tot wijziging van statuten moet gevolgd worden.

Bovendien kan een volmacht voortaan tweemaal geldig zijn, indien het quorum bij een eerste algemene vergadering niet werd bereikt en derhalve een tweede vergadering wordt georganiseerd.

Wel bestaat er voortaan de plicht om een syndicusovereenkomst op te stellen, waarin de verhouding tussen de VME en de syndicus en diens vergoedingen worden bepaald.  Dit vereist geen specifieke vormvoorwaarden, zodat hoe dan ook de nieuwe wet het formalisme op een bevredigende wijze de kop in drukt.

 

Flexibelere werking Vereniging van Mede-eigenaars

Voorts zal de Vereniging van Mede-eigenaars eenvoudiger bepaalde beslissingen kunnen doorvoeren doordat niet alleen de gehanteerde gekwalificeerde meerderheden verlaagd werden van 3/4 naar 2/3, maar doordat er onder meer ook voorzien werd in bijkomende uitzonderingen op de vereiste van gekwalificeerde meerderheden (bijv. voor wettelijk opgelegde werken).

Daarnaast wordt de unanimiteitsvereiste sterk versoepeld. Bijvoorbeeld: wanneer eenparigheid niet kan worden bereikt door afwezigheid van enkele eigenaars op de algemene vergadering, kan men simpelweg de unanimiteit bereiken door het organiseren van een nieuwe algemene vergadering binnen de 30 dagen. Alsdan wordt de unanimiteit bereikt door de aanwezige eigenaars. Met andere woorden, de afwezigheid van enkele eigenaars op een algemene vergadering is geen absolute hindernis meer voor het bereiken van unanimiteit.

Ten derde uit de flexibilisering zich in een versoepeling van het eenparigheidsvereiste voor de afbraak en wederopbouw van een gebouw.

 

Grotere autonomie mede-eigenaars

Daarenboven voert de nieuwe wet ook grotere autonomie in voor de (Vereniging van) Mede-eigenaars. Meer bepaald, stelt men onder andere een ‘gebruiker betaalt’-principe in. Dit wil zeggen dat het exclusief beslissingsrecht over gemeenschappelijke delen zal rusten bij die mede-eigenaars die effectief bijdragen in de lasten van dat gemeenschappelijk deel. Deze beslissingen mogen evenwel het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen.

Daarnaast kan men vanaf nu ook een soepelere infrastructuur op eigen initiatief aanleggen in gemeenschappelijke delen. Dit moet ervoor zorgen dat de mede-eigenaars toegang krijgen tot moderne energie- en telecommunicatiemiddelen.  De andere mede-eigenaars kunnen zich hiertegen slechts verzetten vanuit een rechtmatig belang of kunnen zelf de werken uitvoeren.

Ook schenkt de wetswijziging een voorrecht aan de Vereniging van Mede-eigenaars op de kavel van de slechte betalende mede-eigenaar, doch slechts voor bijdragen van het lopende en het vorige boekjaar.

Vervolgens kan de syndicus nu ook zonder machtiging van de algemene vergadering een vordering in rechte kunnen opstarten voor achterstallige bedragen. Bedingen en sancties met betrekking tot betaling van de lasten moeten wel duidelijk in het reglement van mede-eigendom worden opgenomen.

Tevens heeft iedereen voortaan het recht zich te laten bijstaan op een algemene vergadering. Dit maakt het voor iedereen mogelijk om werkelijk een stem te hebben in de vergadering.

 

Verduidelijking voorgaande wet

Ten slotte zorgt de wetswijziging ook voor een verduidelijking van de wetswijziging van 2010, welke enkele interpretatieproblemen met zich meebracht.

 

We kunnen besluiten dat de wet toch niet louter symbolische wijzigingen invoert in het appartementsrecht. Meer nog, de hierboven beschreven wijzigingen lijken zeker in staat te zijn de procedure bij appartementen aanzienlijk te versoepelen. Daarenboven maken de wijzigingen het mogelijk voor de mede-eigenaars om hun situatie beter te begrijpen en met een grotere autonomie de nodige handelingen te stellen. Toch zal pas bij de uitvoering in de praktijk met zekerheid gesteld kunnen worden of de ingevoerde veranderingen hun gewenste resultaat kunnen bereiken. Daarnaast kan deze praktische uitvoering ook nog enige leemtes of onduidelijkheden in de wet naar voor schuiven die vervolgens in een latere toekomst aangekaart kunnen worden. Doch, als tussentijdse conclusie, kan men wel stellen dat de wijzigingen een drastische versoepeling voor ogen hebben. Mede-eigenaars zullen voortaan niet alleen meer slagkracht hebben, maar ook meer en voornamelijk flexibelere mogelijkheden hebben om actie te ondernemen.

 

Indien u graag geïnformeerd wordt over uw rechten en plichten, of indien u een aanpassing wenst door te voeren aan uw statuten en reglement van inwendige orde conform deze wet, staan wij u graag bij!

 

Joost Peeters, Tine Deschuytere en Lieselotte Vrints

 

Frans vertaling: Pauline Van Horenbeke

Engelse vertaling: Ruben Brosens

[1] K. MEERT en T. VAN STIPHOUT, “De hervormde appartementswet – Overzicht van enkele belangrijke wijzigingen”, Notariaat 2018, afl. 13, 1-5.

——————————————————————————

Le nouveau dr
oit des appartements année 2019

 

Une nouvelle loi sur la copropriété a été adoptée le 18 juin 2018. Cette loi vise non seulement une plus grande flexibilité pour l’Association des copropriétaires et ses organes, mais aussi l’optimisation, l’efficacité au sein de l’Association des copropriétaires, le rééquilibrage au sein de la copropriété et une clarification de la loi[1].  Cette loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2019.

 

Certains des aspects les plus importants des modifications sont énumérés ci-dessous:

 

Abolition du formalisme strict

 

Tout d’abord, la modification de la loi abolit le formalisme strict pour certaines matières.

 

Par exemple, le nombre d’aspects à inclure dans le règlement intérieur privé a été étendu afin de réduire la nécessité d’une réglementation par le biais des statuts authentiques. Seules la division de l’immeuble et l’obligation d’apport des copropriétaires sont encore obligatoirement incluses dans les actes notariés. De cette manière, certaines règles peuvent être modifiées de manière plus simple et plus souple, de sorte que, par exemple, le prix de vente ne devrait plus être un obstacle à certaines modifications lors d’une assemblée générale. Le syndicat a également l’obligation de tenir à jour ce règlement d’ordre intérieur obligatoire en fonction des modifications législatives récentes. Cela permet non seulement d’assurer l’exactitude du document au fil du temps, mais aussi de mieux informer les copropriétaires des modifications apportées à la loi.

 

En outre, la nouvelle loi permet désormais de modifier unilatéralement les statuts, du moins dans des cas très limités (par exemple pour les promoteurs de construction), de sorte que la procédure étendue de modification des statuts ne doit pas toujours être suivie dans certains cas.

 

En outre, une procuration peut désormais être valable deux fois, si le quorum n’est pas atteint lors d’une première assemblée générale et qu’une deuxième assemblée est donc organisée.

 

Toutefois, à partir de maintenant, il sera obligatoire d’établir un contrat de syndicat qui déterminera la relation entre l’association des copropriétaires et le syndicat et leurs indemnités.  Cela n’exige pas de conditions formelles spécifiques, de sorte que la nouvelle loi supprime en tout état de cause le formalisme de manière satisfaisante.

 

Fonctionnement plus souple de l’association des copropriétaires

 

En outre, l’Association des copropriétaires pourra mettre en œuvre certaines décisions plus facilement, non seulement parce que les majorités qualifiées utilisées ont été réduites de 3/4 à 2/3, mais aussi parce que, entre autres choses, des exceptions supplémentaires à l’exigence de majorités qualifiées étaient également prévues (par exemple pour les travaux légalement imposés).

 

En outre, l’exigence de l’unanimité est fortement assouplie. Par exemple : lorsque l’unanimité ne peut être atteinte en raison de l’absence de certains propriétaires à l’assemblée générale, l’unanimité peut simplement être atteinte en organisant une nouvelle assemblée générale dans les 30 jours. Dans ce cas, l’unanimité est atteinte par les propriétaires présents. En d’autres termes, l’absence de certains propriétaires à une assemblée générale n’est plus un obstacle absolu à l’unanimité.

 

Troisièmement, la flexibilisation se traduit par un assouplissement de l’exigence de l’unanimité pour la démolition et la reconstruction d’un bâtiment.

 

Une plus grande autonomie pour les copropriétaires

 

En outre, la nouvelle loi introduit également une plus grande autonomie pour l'(Association des) copropriétaires. Plus précisément, un principe “utilisateur-payeur” est mis en place. Cela signifie que le droit exclusif de décider des parties communes reviendra aux copropriétaires qui contribuent effectivement à la charge de cette partie commune. Toutefois, ces décisions ne doivent pas compromettre la gestion conjointe de la copropriété.

 

En outre, il sera désormais également possible de construire une infrastructure plus flexible de sa propre initiative dans des parties communes. Cela devrait permettre aux copropriétaires d’avoir accès à des ressources énergétiques et de télécommunications modernes.  Les autres copropriétaires ne peuvent s’y opposer que sur la base d’un intérêt légitime ou peuvent réaliser eux-mêmes les travaux.

 

La modification de la loi accorde également un privilège à l’Association des copropriétaires sur la parcelle du copropriétaire mal payé, mais seulement pour les contributions de l’exercice en cours et de l’exercice précédent.

 

Par la suite, le syndicat peut également engager une procédure judiciaire pour retard de paiement sans l’autorisation de l’assemblée générale. Toutefois, les clauses et sanctions relatives au paiement des charges doivent être clairement énoncées dans le règlement de copropriété.

 

En outre, chacun a désormais le droit d’assister à une assemblée générale. Cela permet à chacun d’avoir une véritable voix dans l’assemblée.

 

Clarification de la loi antérieure

 

Enfin, la modification législative clarifie également la modification législative de 2010, qui a causé certains problèmes d’interprétation.

 

Nous pouvons conclure que la loi n’introduit pas de changements purement symboliques dans le droit de l’appartement. En outre, les modifications décrites ci-dessus semblent certainement pouvoir assouplir considérablement la procédure pour les appartements. De plus, les changements permettent aux copropriétaires de mieux comprendre leur situation et de prendre les mesures nécessaires avec une plus grande autonomie. Toutefois, il ne sera possible de vérifier dans la pratique qu’au moment de la mise en œuvre si les modifications introduites permettront d’atteindre le résultat souhaité. En outre, cette mise en œuvre pratique peut également mettre en avant certaines lacunes ou ambiguïtés dans la loi qui pourront être soulevées ultérieurement. Toutefois, à titre de conclusion provisoire, on peut dire que les changements ont un effet d’assouplissement radical à l’esprit. Désormais, les copropriétaires auront non seulement plus d’influence, mais ils auront aussi des possibilités d’action plus nombreuses et surtout plus s
ouples.

 

Si vous souhaitez être informé de vos droits et obligations, ou si vous souhaitez modifier vos statuts et votre règlement intérieur conformément à cette loi, nous serons heureux de vous aider !

Tine Deschuytere en Lieselotte Vrints

[1] K. MEERT en T. VAN STIPHOUT, “De hervormde appartementswet – Overzicht van enkele belangrijke wijzigingen”, Notariaat 2018, afl. 13, 1-5.

 

——————————————————————————

The new apartment legislation anno 2019

June 18th, 2018 a new law concerning co-ownership was adopted. This law does not only aim to achieve more flexibility at the Association of Co-owners and its organs, it also aims to achieve optimization of the efficiency within the Association of Co-owners, the rebalance of co-ownership and a clarification of the law. This law came into force January 1st, 2019.

We enumerate some of the most important aspects of the changes below:

Abolition of strict formalism

First and foremost, the amendment of the law abolishes the strict formalism for certain matters.

For example, the number of aspects to be included in the private regulation of internal order has been expanded, so that less needs to be regulated through the authentic statutes. Only the division of the building and the contribution obligation of the co-owners are still compulsorily included in the notarial deeds. In this way, certain rules can be amended more easily and flexibly, so that, among other things, the cost price may no longer be an obstacle to make certain changes at a general meeting. Moreover, the syndic has the obligation to keep these mandatory regulation of internal order up to date with recent legislative changes. In this way, the document not only remains correct over time, but the co-owners also remain better informed of legislative changes.

Furthermore, the new law now makes it possible to amend the statutes unilaterally, at least in very limited cases (e.g. for construction promoters), so that the extensive procedure for amending the statutes does not always have to be followed in certain cases.

Moreover, a proxy can now be valid twice, if the quorum is not reached at a first general meeting and therefore a second meeting is organised.

From now on, however, it will be compulsory to draw up a syndic-agreement which will determine the relationship between the Association of Co-owners and the syndic and his fees.  This does not require any specific formal conditions, so that in any case the new law satisfactorily suppresses formalism.

 

More flexible operation of the Association of Co-owners

Furthermore, the Association of Co-owners will be able to implement certain decisions more easily because not only have the qualified majorities used been reduced from 3/4 to 2/3, but because, among other things, additional exceptions to the requirement of qualified majorities (e.g. for legally imposed works) were also provided for.

In addition, the unanimity requirement is greatly relaxed. For instance, if unanimity can not be achieved due to the absence of a few owners at the general meeting, one can simply achieve unanimity by organizing a new general meeting within 30 days. Then the unanimity is achieved by the owners present. In other words, the absence of some owners at a general meeting is no longer an absolute obstacle to achieving unanimity.

Thirdly, the flexibilisation expresses itself in a relaxation of the unanimity requirement for the demolition and reconstruction of a building.

 

Greater autonomy of co-owners

 

Furthermore, the new law also introduces greater autonomy for the (association of) Co- owners. More specifically, among other things, a ‘user pays’ principle is established. This means that the exclusive right of decision on common parts will lie with those co-owners who effectively contribute to the costs of that common part. These decisions may not, however, jeopardize the joint management of the co-ownership.

From now on you can also construct a more flexible infrastructure on your own initiative in common parts. This should ensure that the co-owners have access to modern energy and telecommunications resources. the other co-owners can only oppose this from a legitimate interest or can carry out the work themselves.

The amendment also grants a prerogative to the Association of Co-owners on the plot of the defaulting co-owner, but only for contributions from the current and the previous financial year.

Subsequently, the syndic can now also initiate a legal claim for overdue amounts without authorization from the general meeting. Provisions and sanctions with regard to payment of the charges must be clearly included in the co-ownership regulations.

Everyone is now also entitled to be assisted at a general meeting. This makes it possible for everyone to really have a voice in the meeting.

 

Clarification of previous law

Finally, the amendment also provides a clarification of the amendment of the law of 2010, which entailed some problems of interpretation..

We can conclude that the law does not introduce purely symbolic changes in the apartment legislation. Moreover, the above-mentioned changes certainly seem to be able to considerably relax the procedure for apartments. Furthermore, the changes make it possible for the co-owners to better understand their situation and to take the necessary actions with greater autonomy. However, it will only be possible to state with certainty in practice whether the changes made can achieve their desired result. In addition, this practical implementation may also introduce some gaps or ambiguities in the law that can then be addressed in the future. Yet, as an interim conclusion, one can say for sure that the changes have a drastic flexibilisation in mind. Co-owners will from now on not only have more power, but they will mainly have more flexible options to take action.

 

If you would like to be informed about your rights and obligations, or if you wish to make an adjustment to your statutes and regulation of internal order in accordance with this law, we are more than pleased to assist you!

 

Tine Deschuytere en Lieselotte Vrints

Vertaling Engels: Ruben Brosens en Anouk Gillis

 

 

PDF

Versoepeling registratie voor orgaandonatie: a blessing or a curse?

Op 22 oktober 2018 trad er een wetswijziging in werking die de burger in staat stelt zijn/haar wensen in verband met orgaandonatie aanzienlijk makkelijker te registreren.

Met betrekking tot orgaandonatie hanteert België al decennialang het systeem van ‘veronderstelde toestemming’ (dus eigenlijk een opting-out systeem), waarbij men wordt verondersteld in te stemmen met orgaandonatie. Momenteel dienen artsen die een orgaanwegneming overwegen – bij gebreke aan uitdrukkelijke wilsuiting – onder de nabestaanden te informeren of er mogelijks verzet in hoofde van de potentiële donor bestond.

Ondanks de veronderstelde toestemming heeft iedereen uiteraard het recht om zijn/haar verzet of uitdrukkelijke toestemming tot orgaandonatie te laten registreren. Dergelijke registratie kan de familie bovendien het emotioneel dilemma besparen om in naam van de overledene te beslissen omtrent de orgaandonatie. Dit kon al door het verzet of de toestemming te laten opnemen in het nationaal register door middel van een aanmelding bij de dienst bevolking van de gemeente.

Deze manier van registreren (langsgaan bij de gemeente) werd echter als een te hoge drempel beschouwd en om deze reden werd de registratie versoepeld. Het verzet of de uitdrukkelijke toestemming zal binnenkort niet enkel bij de gemeente kunnen geregistreerd worden, maar men zal dit verzet of de uitdrukkelijke toestemming ook kunnen laten registreren bij de eigen huisarts door middel van een wilsverklaring.

De Koning dient nog zeer concreet bij Koninklijk Besluit te bepalen op welke wijze de wensen zullen worden geregistreerd in het Globaal Medisch Dossier van de patiënt, waardoor ze via het eHealth-platform beschikbaar worden voor zorgverleners met specifiek toegangsrecht. Daarnaast zal men het verzet of de uitdrukkelijke toestemming ook zelf kunnen registreren aan de hand van een e-ID, waarbij de declarant zelf inlogt op het eHealth-platform en daar de vereiste aanpassing inbrengt.

Hoewel dit op het eerste zicht een gunstige wetswijziging in het voordeel van de centrale wil van de potentiële donor lijkt, moeten we toch ook voorzichtig zijn.

Vooreerst moet de garantie worden nagestreefd dat de declaratie werkelijk de wil van de potentiële donor weergeeft en niet die van een wildvreemde (eventueel te kwader trouw) of bijvoorbeeld een familielid.[1] Het is namelijk moeilijk te controleren wie werkelijk achter de wilsverklaring zit die met een bepaald e-ID (op afstand) wordt gedaan.

Bij de registratie door middel van een huisarts lijkt dit probleem zich niet te stellen, aangezien huisartsen zelf de patiënt kunnen identificeren en de werkelijke wil van de potentiële donor nagaan.

Verder bestaat ook het risico dat men iets onbezonnener verzet zou registreren. Dit zou uiteraard het opting-out systeem in het gedrang kunnen brengen.

Te hopen valt dat de overheid, in combinatie met de later uit te vaardigen Koninklijke Besluiten, een grondige voorlichtingscampagne organiseert. Dit zou mogelijks nog het extra voordeel van bewustzijn omtrent het Europese tekort aan orgaandonaties met zich mee kunnen brengen en eventueel tot een verdere stijging in het aantal donaties kunnen leiden.[2]

Zij die zich willen registreren als orgaandonor dienen zich momenteel nog te begeven naar de openbare ambtenaar. Maak een afspraak bij uw stadsloket of gemeentehuis en neem onderstaand formulier ingevuld en ondertekend mee.

U kan steeds contact opnemen met ons kantoor voor meer informatie.

AUTEURS : Elke Willems, Tine Deschuytere, Joost Peeters en Ruben Brosens

VERTALING ENGELS: Ruben Brosens

VERTALING FRANS: Pauline Vanhorenbeke

 

[1] K. VAN ASSCHE, “Registratie voor orgaandonatie binnenkort ook via huisarts of online”, R.W. 2017-18, nr. 41, 1602.

[2] In de voorbije jaren heeft België al een stijgende trend gezien in het aantal orgaandonaties. Daarnaast is België internationaal gezien één van de landen met de meeste orgaandonaties (zie https://www.deblock.belgium.be/nl/aantal-orgaandonoren-ons-land-blijft-toenemen-internationaal-gezien-doet-belgi%C3%AB-het-zeer-goed). Voor verdere info rondom het Europese tekort van orgaandonaties en de wetgeving, zie https://ec.europa.eu/health/blood_tissues_organs/organs_en.

————————————————–

Assouplissement de l’enregistrement pour le don d’organes : une bénédiction ou une malédiction ?

Le 22 octobre 2018, une modification de la loi est entrée en vigueur, qui permet aux citoyens d’exprimer leurs souhaits en matière de don d’organes beaucoup plus facilement.

En ce qui concerne le don d’organes, la Belgique utilise depuis des décennies le système du “consentement présumé” (c’est-à-dire un système d’opting-out), selon lequel les personnes sont présumées avoir consenti au don d’organes. Actuellement, les médecins qui envisagent de prélever des organes – en l’absence de consentement exprès – doivent s’informer auprès du plus proche parent de la possibilité d’une opposition de la part du donneur potentiel.

Malgré le consentement présumé, toute personne a le droit d’enregistrer son opposition ou son consentement explicite au don d’organes. Un tel enregistrement peut également éviter à la famille le dilemme émotionnel de décider du don d’organes au nom de la personne décédée. Cela pourrait déjà être fait en faisant inscrire l’opposition ou le consentement dans le registre national au moyen d’un enregistrement auprès du service de la population de la commune.

Cependant, cette méthode d’enregistrement (se rendre à la commune) a été considérée comme une exigence trop grande et pour cette raison, l’enregistrement a été assoupli. L’opposition ou le consentement explicite sera bientôt non seulement enregistré auprès de la commune, mais cette opposition ou ce consentement explicite peut également être enregistré auprès de votre médecin généraliste au moyen d’une déclaration d’intention.

Le Roi doit encore déterminer très précisément par arrêté royal comment les souhaits seront enregistrés dans le dossier médical global du patient, en les mettant à la disposition des prestataires de soins disposant de droits d’accès spécifiques via la plate-forme eHealth. En outre, il sera également possible d’enregistrer l’opposition ou le consentement explicite au moyen d’une e-ID, le déclarant se connectant lui-même à la plate-forme eHealth et y effectuant les ajustements nécessaires.

Bien qu’à première vue, il s’agisse d’une modification favorable de la loi en faveur de la volonté centrale du donateur potentiel, nous devons également faire preuv
e de prudence.

Tout d’abord, il faut avoir la garantie que la déclaration reflète réellement la volonté du donneur potentiel et non celle d’un étranger (peut-être de mauvaise foi) ou, par exemple, d’un membre de la famille[1].  Il est difficile de vérifier qui est réellement derrière la déclaration d’intention qui est faite avec une certaine e-ID (à distance).

Ce problème ne semble pas se poser lors de l’inscription auprès d’un médecin généraliste, puisque ce dernier peut identifier le patient lui-même et vérifier la volonté réelle du donneur potentiel.

Il y a aussi le risque d’enregistrer une opposition malavisée. Cela pourrait, bien entendu, mettre en péril le système d’opting-out.

Il est à espérer que le gouvernement, en combinaison avec les arrêtés royaux qui seront publiés ultérieurement, organisera une campagne d’information approfondie. Cela pourrait éventuellement apporter l’avantage supplémentaire d’une prise de conscience de la pénurie européenne de dons d’organes et éventuellement conduire à une augmentation supplémentaire du nombre de dons.

Ceux qui souhaitent s’inscrire comme donneurs d’organes doivent actuellement s’adresser à l’agent de la fonction publique. Prenez rendez-vous dans votre commune, remplissez le formulaire adéquat et signez-le.

Vous pouvez toujours contacter notre cabinet pour plus d’informations.

AUTEURS : Elke Willems, Tine Deschuytere, Joost Peeters et Ruben Brosens

TRADUCTION ANGLAIS: Ruben Brosens

TRADUCTION FRANCAIS : Pauline Vanhorenbeke

 

[1] K. VAN ASSCHE, “Registratie voor orgaandonatie binnenkort ook via huisarts of online”, R.W. 2017-18, nr. 41, 1602.

[2] https://www.deblock.belgium.be/fr/le-nombre-de-donneurs-d%E2%80%99organes-continue-%C3%A0-augmenter-dans-notre-pays-la-belgique-bien-class%C3%A9e-au

 

————————————

Facilitation of registration for organ donation: a blessing or a curse?

 

On 22 October 2018, an amendment to the law came into force that enables citizens to register their wishes in connection with organ donation considerably more easily.

With regard to organ donation, Belgium has been using the system of ‘presumed consent’ (i.e. actually an opting-out system) for decades, whereby people are presumed to consent to organ donation. Today, doctors considering organ removal – in the absence of express consent – must inform the next of kin whether there was any opposition on the part of the potential donor.

Despite the presumed consent, everyone is naturally entitled to register his/her opposition or explicit consent to organ donation. Such registration can also save the family the emotional dilemma of deciding on organ donation on behalf of the deceased. This could already be done by having the objection or consent entered in the national register by means of a registration with the population service of the municipality.

However, this method of registration (visiting the municipality) was considered too high of a threshold and for this reason the registration has been relaxed. The objection or explicit consent will soon not only be registered with the municipality, but it will also be possible to register this objection or explicit consent with one’s own general practitioner by means of a declaration of intent.

The King still has to determine very specifically by Royal Decree how the wishes will be registered in the patient’s Global Medical Dossier (“Globaal Medisch Dossier”), making them available to healthcare providers with specific access rights via the eHealth platform. In addition, it will also be possible to register the objection or explicit consent by means of an e-ID, whereby the declarant himself logs on to the eHealth platform and makes the necessary adjustments there.

Although at first sight this appears to be a favourable change in the law in favour of the central will of the potential donor, we must also be cautious.

First of all, the guarantee must be sought that the declaration really reflects the will of the potential donor and not that of a stranger (possibly in bad faith) or, for example, a family member.  It is difficult to check who is really behind the declaration of intent that is made with a certain e-ID (remotely).

This problem does not seem to arise when registering with a GP, since GPs can identify the patient themselves and check the actual will of the potential donor.

There is also the risk of registering something more rash resistance. This could, of course, jeopardise the opt-out system.

Hopefully the government, in combination with the Royal Decrees to be issued later, will organise a thorough information campaign. This could possibly bring the additional benefit of awareness about the European shortage of organ donations and possibly lead to a further increase in the number of donations.

Those who wish to register as organ donors currently have to go to the public official. Make an appointment at your city office or town hall and take the form below filled in and signed with you.

You can always contact our office for more information.

PDF

HET UBO-REGISTER
Bent U al geregistreerd?

ALERT: DEADLINE OPGESCHOVEN

 

Tot op heden is het aandeelhouderschap van een vennootschap niet openbaar te consulteren. In de toekomst zal dit grotendeels veranderen als gevolg van de vierde anti-witwasrichtlijn van de Europese Unie (EU/2015/849). Deze richtlijn, die in België werd omgezet middels de Wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en financiering van terrorisme en tot beperking van het gebruik van contanten, voert het zogenaamde “UBO-register“ in. Dit is een centraal register waarin de uiteindelijke begunstigden (“Ultimate Beneficial Owner” of “UBO”) van vennootschappen, (internationale) VZW’s, stichtingen en trusts worden geïdentificeerd. Het UBO-register doet stof opwaaien aangezien het grote publiek voortaan toegang zal krijgen tot dit register, weliswaar onder beperkte voorwaarden.

 

Wie wordt beschouwd als “uiteindelijke begunstigde”?

Dit zijn overeenkomstig artikel 4, 27° van de wet van 18.09.2017: “de natuurlijke personen die de uiteindelijke eigenaar zijn van of zeggenschap hebben over de cliënt, de lasthebber van de cliënt of de begunstigde van levensverzekeringsovereenkomsten en/of de natuurlijke personen voor wier rekening een verrichting wordt uitgevoerd of een zakelijke relatie wordt aangegaan”. Wie dit dan concreet zijn, dient ietwat verschillend te worden beantwoord naargelang de informatieplichtige een vennootschap, een (internationale) VZW, een stichting of een trust is.

Wat betreft de vennootschappen worden alvast drie categorieën van uiteindelijke begunstigden onderscheiden:

  1. De natuurlijke personen die rechtstreeks of onrechtstreeks een toereikend percentage van de stemrechten of van het eigendomsbelang in deze vennootschap houden. Hieromtrent wordt in de wet verduidelijkt dat een belang van meer dan 25 % van de stemrechten of van meer dan 25% van de aandelen of het kapitaal van de vennootschap, geldt als een indicatie van een toereikend percentage. Indien de eigendom van deze aandelen zou zijn opgesplitst in naakte eigendom en vruchtgebruik, moeten bovendien zowel de naakte eigenaar als de vruchtgebruiker gepreciseerd worden.
  2. De natuurlijke personen die zeggenschap hebben over de vennootschap via andere middelen. Bijvoorbeeld een minderheidsaandeelhouder die op basis van een aandeelhoudersovereenkomst bepaalde vetorechten heeft of het recht heeft een bestuurder voor te dragen.
  3. Wanneer geen van bovenvermelde personen geïdentificeerd kunnen worden, moeten de gegevens van het hoger leidinggevend personeel opgenomen worden.

De bestuurders van elke vennootschap zullen toereikende en accurate informatie over de uiteindelijke begunstigden moeten ingeven en up-to-date houden.

Wat betreft vzw’s, stichtingen, trusts en andere juridische constructies kan verwezen worden naar de website van de FOD Financiën. Daar wordt weergegeven wie voor welk type juridische entiteit als UBO moet worden geregistreerd: https://financien.belgium.be/nl/ubo-register

 

Over welke gegevens gaat het?

Het register verzamelt de volgende (privacygevoelige) gegevens van elke uiteindelijke begunstigde:

  • Naam en voornaam;
  • Rijksregisternummer;
  • Land van verblijf en volledige verblijfadres;
  • Geboortedatum;
  • Nationaliteit(en);
  • Aard en omvang van het economisch belang van alle uiteindelijke begunstigden;
  • Datum waarop hij begunstigde is geworden; en
  • De categorie van “uiteindelijke begunstigde” waartoe hij behoort, met desgevallend nadere omschrijving hiervan.

 

Wie heeft toegang?

Het register zal in eerste instantie toegankelijk zijn voor de bevoegde autoriteiten (o.a. overheden en de fiscale administratie). Ook entiteiten die belast zijn met de specifieke waakzaamheidsverplichtingen ten aanzien van de cliënten, o.a. in de strijd tegen terrorisme en witwaspraktijken, hebben toegang tot het register (bijvoorbeeld banken, notarissen en accountants).

Nog straffer is dat ook elke gewone burger inzage kan krijgen in het UBO-register van vennootschappen. Zo zal uw buurman, uw collega en uw vrienden kunnen nakijken wat uw participatie is in een vennootschap waarvoor u als uiteindelijke begunstigde geregistreerd werd. Voor VZW’s, stichtingen of trusts moet men hiervoor wel een legitiem belang kunnen aantonen.

Opzoekingen kunnen enkel aan de hand van een ondernemingsnummer of vennootschapsnaam. Het is bijgevolg niet mogelijk te zoeken op de naam van de begunstigde. De lidstaten kunnen deze toegang ook afhankelijk maken van het betalen van een vergoeding of online registratie.

Om toch niet (te veel) in het vaarwater te komen van de GDPR (algemene verordening van gegevensbescherming) die op 25.05.2018 in werking trad, zullen bepaalde gegevens niet door burgers consulteerbaar zijn. Het gaat o.a. om exacte verblijfadressen en rijksregisternummer.

 

Zijn er uitzonderingen?

Het UBO-register zorgt voor een grote transparantie wat betreft vermogensgegevens. Veel ondernemers en ook vermogende familiebedrijven zullen er dan ook baat bij hebben dergelijke info te anonimiseren voor het grote publiek.

De UBO kan aan de Algemene Administratie een verzoek indienen om een deel of alle gegevens met betrekking tot de UBO te verbergen. Bij het verzoek dient de UBO aan te tonen dat de toegang tot de informatie hem blootstelt aan een onevenredig risico, frauderisico, ontvoering, chantage, afpersing, geweld, intimidatie of pesterijen. Indien de UBO minderjarig of anderszins handelingsonbekwaam is, wordt de uitzondering automatisch toegepast.

 

Wat zijn de sancties?

De bestuurders die inbreuken plegen op de wettelijke informatieverplichtingen betreffende het UBO-register,  riskeren een administratieve boete van € 250,00 € tot € 50.000,00 €. De betrokken bestuurder zal wel eerst worden gehoord, minstens behoorlijk worden opgeroepen om te worden verhoord.

 

Tegen wanneer en op welke manier moet men registreren?

De oorspronkelijke deadline van 31 maart 2019 is ondertussen verschoven naar 30 september 2019. Tegen deze datum dienen alle gegevens in het register ingevoerd te zijn via het online MyMinFin-portaal (www.myminfin.be). De juistheid van informatie in het UBO-register dient vervolgens jaarlijks te worden bevestigd door de informatieplichtige.

Aandeelhouders met een participatie van meer dan 25% zullen zich dus niet meer kunnen schuilen achter private aandeelhoudersregisters. Het UBO-register zal voortaan een meer gedetailleerde kijk geven in het vermogen van bepaalde ondernemers en welstellende families.

 

Hoewel U nog even tijd heeft, raden wij U aan om tijdig over te gaan tot registratie om de zware sanctie te vermijden. U kan steeds contact opnemen met ons kantoor voor meer informatie.

 

—————————————————————————————————————-

Le REGISTRE UBO
Êtes-vous déjà enregistré ?

 

ALERTE: DEADLINE REPORTEE

 

 

Jusqu’à présent, la structure de l’actionnariat d’une société n’était pas accessible au public. A l’avenir, cette situation va largement changer à la suite de la quatrième directive de l’Union européenne contre le blanchiment d’argent (EU/2015/849). Cette directive, qui a été transposée en Belgique par la loi du 18 septembre 2017 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme et à la limitation de l’utilisation des espèces, introduit le « registre UBO ». Il s’agit d’un registre central dans lequel le bénéficiaire effectif des sociétés (« Ultimate Beneficial Owner » ou « UBO »), ASBL (internationale), fondations et trust est identifié. Le registre UBO suscite la controverse car le grand public aura désormais accès à ce registre, mais à des conditions limitées.

 

 

Qui est considéré comme le “bénéficiaire effectif” ?

 

Il s’agit, conformément à l’article 4, 27° de la loi du 18.09.2017 : « des personnes physiques qui, en dernier ressort, possèdent ou contrôlent le client, le mandataire du client ou le bénéficiaire des contrats d’assurance –vie, et/ou la ou les personnes physiques pour lesquelles une opération est exécutée ou une relation d’affaire nouée ».

À la question de savoir qui cela signifie concrètement, il convient d’y répondre de manière quelque peu différente, selon qu’il s’agit d’une obligation d’information qui repose sur une société, une ASBL (internationale), une fondation ou un trust.

 

En ce qui concerne les sociétés, trois catégories de bénéficiaires effectifs sont distinguées :

 

  1. Les personnes physiques qui détiennent directement ou indirectement un pourcentage suffisant des droits de vote ou de la participation suffisante dans cette société. A cet égard, la loi précise qu’une possession supérieure à 25% des droits de vote ou supérieure à 25% des actions ou du capital de la société est un indice d’un pourcentage suffisant. Si la propriété de ces actions a été scindée en nue-propriété et usufruit, le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent également être précisés.
  2. Les personnes physiques qui exercent le contrôle de cette société par d’autres moyens. Par exemple, un actionnaire minoritaire qui sur base d’une convention entre actionnaires dispose de certain droit de véto ou un droit de nommer un administrateur.
  3. Lorsqu’aucune des personnes susmentionnées ne peut être identifiées, les données du dirigeant principal doivent être fournies.

Les administrateurs de chaque société devront saisir et tenir à jour des informations suffisantes et exactes sur les bénéficiaires effectifs.

En ce qui concerne, les ASBL, fondations et trust et autres constructions juridiques, il convient de se référer au site web du SPF Finances. Il indique qui doit être enregistré comme UBO et pour quelle type d’entité juridique : https://finances.belgium.be/fr/sur_le_spf/structure_et_services/administrations_generales/tr%c3%a9sorerie/contr%c3%b4le-des-instruments-1-1

 

 

De quelles données s’agit-il ?

 

Le registre recueille les données suivantes (sensibles du point de vue de la vie privée) auprès de chaque bénéficiaire effectif :

 

  • Nom et prénom;
  • Numéro de registre national;
  • Pays de résidence et adresse complète de la résidence ;
  • Date de naissance;
  • Nationalité(s);
  • Nature et étendue de l’intérêt économique de tous les bénéficiaires effectifs;
  • Date à laquelle il est devenu bénéficiaire; et
  • La catégorie de “bénéficiaire effectif” à laquelle il appartient, avec, le cas échéant, une description de celle-ci.

 

Qui a accès ?

 

Dans un premier temps, le registre sera accessible aux autorités compétentes (y compris les autorités publiques et les autorités fiscales). Les entités chargées d’obligations spécifiques de vigilance à l’égard de la clientèle, notamment dans le cadre de la lutte contre le terrorisme et le blanchiment d’argent, auront également accès au registre (par exemple, les banques, les notaires et les comptables).

 

Plus strict encore, tout citoyen ordinaire peut également avoir accès au registre du commerce de l’UBO. Ainsi, votre voisin, votre collègue et vos amis pourront vérifier quelle est votre participation dans une entreprise pour laquelle vous étiez inscrit comme bénéficiaire effectif. Pour les ASBL, les fondations ou les trusts, vous devez être en mesure de démontrer un intérêt légitime à cet égard.

 

La recherche ne peut être effectuée qu’au moyen d’un numéro ou d’une dénomination sociale. Il n’est donc pas possible d’effectuer une recherche avec le nom du bénéficiaire. Les États membres peuvent également subordonner cet accès au paiement d’une redevance ou à un enregistrement en ligne.

 

Afin de ne pas entrer (trop) dans l’étude du GDPR (règlement général de la protection des données) entré en vigueur le 25.05.2018, certaines données ne seront pas consultables par le citoyen. Il s’agit, entres autres, des adresses exactes de la résidence et du numéro de registre national.

 

 

Y-a-t-il des exceptions ?

 

Le registre UBO assure un degré élevé de transparence en ce qui concerne l’information sur les actifs. De nombreux entrepreneurs ainsi que des entreprises familiales fortunées bénéficieront donc de l’anonymat de ces informations pour le grand public.

 

Le UBO peut demander à l’Administration générale de cacher tout ou partie des informations concernant le UBO. Dans sa demande, le UBO doit démontrer que l’accès à l’info
rmation l’expose à un risque disproportionné de fraude, d’enlèvement, de chantage, d’extorsion, de violence, d’intimidation, ou de harcèlement. Si le UBO est mineur ou incapable d’agir, l’exception sera automatiquement appliquée.

 

Quels sont les sanctions ?

 

Les administrateurs qui ne respectent pas les obligations légales d’information concernant le registre UBO risquent une amende administrative de 250,00 € à 50.000,00€. Toutefois, l’administrateur concerné sera d’abord entendu, ou du moins dûment convoqué pour être entendu.

 

Quand et comment devons-nous nous inscrire ?

 

L’échéance initiale du 31 mars 2019 a entre-temps été reportée au 30 septembre 2019. A cette date, toutes les données du registre doivent être saisies via le portail en ligne MyMinFin (www.myminfin.be). L’exactitude des informations figurant dans le registre UBO doit ensuite être confirmée chaque année par l’agent déclarant.

 

Les actionnaires détenant une participation supérieure à 25% ne pourront donc plus se cacher derrière des registres privés d’actionnaires. Désormais, le registre UBO donnera un aperçu plus détaillé des actifs de certains entrepreneurs et de certaines familles fortunées.

 

 

Bien qu’il vous reste un peu de temps, nous vous conseillons de vous enregistrer à temps afin d’éviter la lourde sanction. Vous pouvez toujours contacter notre cabinet pour plus d’informations.

 

—————————————————————————————————————-

THE UBO-REGISTER

Are you already registerd?

 

ALERT: DEADLINE POSTPONED

 

 

 

 

Up untill now the shareholdership of a company wasn’t publicly available for consultation. This will change largely as a result of the fourth anti-money laundering directive of the European Union (EU/2018/849) This directive, transposed in Belgium by the “Wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en financiering van terrorisme en tot beperking van het gebruik van contanten”, imposes the so called “UBO-register”. This is a central register wherein the ultimate beneficiaries (“Ultimate Beneficial Owner” or “UBO”) of companies, (international) so called “VZW’s”, foundations and trusts are identified.  The UBO register is causing a stir as the general public will henceforth have access to this register, albeit under limited conditions.

 

 

Who is considered to be an “ultimate beneficiary”?

 

Article 4, 27° of the law of 19.09.2017: “the natural persons who are the ultimate owners or who control the customer, the customer’s agent or the beneficiary of life insurance contracts and/or the natural persons on whose behalf a transaction is carried out or a business relationship is started”. Who these concretely are, should be answered somewhat differently depending on whether the reporting agent is a company, an (international) VZW, a foundation or a trust.

 

Concerning the companies, they can be distinguished between three categories of ultimate beneficiaries:

 

  1. The natural persons who directly or indirectly possess a sufficient percentage of voting rights or of the ownership interest in this company. In this respect, the law clarifies that an interest of more than 25% of the voting rights or of more than 25% of the shares or capital of the company is an indication of a sufficient percentage. If the ownership of these shares would have been split into bare ownership and usufruct, both the bare owner and the usufructuary must also be specified.
  2. The natural persons who control the company through other means. For example, a minority shareholder who has certain veto rights based on a shareholders agreement or the right to nominate a director.
  3. Where none of the above persons can be identified, the details of senior management must be included.

The directors of each company shall have to enter and keep up to date sufficient and accurate information about the ultimate beneficiaries.

 

Concerning so called “VZW’s”, foundation, trusts and other legal constructions we refer to the Website of the “FOD Financiën”. It shows who must be registered as a UBO for which type of legal entity: https://financien.belgium.be/nl/ubo-register .

What data is it about?

 

The registry collects the following (privacy-sensitive) data from each ultimate beneficiary:

  • Surname and first name;
  • National registry number;
  • Country of residence and full address;
  • Date of birth;
  • Nationality(ies);
  • Nature and extent of the economic interest of all ultimate beneficiaries;
  • Date on which he became a beneficiary; and
  • The category of “beneficial owner” to which he belongs, with a description of it where appropriate.

 

Who has access?

 

The register will initially be accessible to the competent authorities (including public authorities and tax authorities). Entities in charge of specific customer vigilance obligations, including in the fight against terrorism and money laundering, will also have access to the register (e.g. banks, notaries and accountants).

 

Even more surprising is that every ordinary citizen can also have access to the UBO register of companies. This way, your neighbour, your colleague and your friends will be able to check your participation in a company for which you were registered as the ultimate beneficiary. For VZW’s, foundations or trusts, you must be able to demonstrate a legitimate interest.

 

Researches can only be done by means of a company number or company name. It is therefore not possible to search on the name of the beneficiary. Member States may also make this access conditional on the payment of a fee or online registration.

 

However, in order to avoid (too much) invasion of the GDPR (General Data Protection Regulation) whi
ch entered into force on 25.05.2018, certain data will not be available for consultation by citizens. These include exact residence addresses and national register number.

 

 

Are there exceptions?

 

The UBO-register provides a bigger transparency concerning asset information. Many entrepreneurs and also wealthy family corporations will benefit of the anonymization of such information for the general public.

 

The UBO can submit a request with the General Administration to hide part of or all of the date considering the UBO. The UBO has to prove the access to the information exposes him to a disproportionate risk, risk of fraude, kidnapping, blackmail, extortion, violence, intimidation or bullying. If the UBO is a minor or legally incapacitated to act, the exception will be automatically applied.

 

What are the sanctions?

 

Directors who breach the legal information obligations concerning the UBO register risk an administrative fine of € 250.00 to € 50,000.00. However, the director concerned will first be heard, or at least properly summoned to be heard.

 

By when and how should one register?

 

The original deadline of 31 March 2019 has meanwhile been postponed to 30 September 2019. By this date, all data in the register must be entered via the online MyMinFin portal (www.myminfin.be). The accuracy of information in the UBO register must then be confirmed annually by the reporting agent.

 

Shareholders with a participation of more than 25% will therefore no longer be able to hide behind private registers of shareholders. From now on, the UBO register will give a more detailed view of the assets of certain entrepreneurs and wealthy families.

 

Although you still have some time left, we advise you to register in time to avoid a heavy sanction. You can always contact our office for more information.

 

 

 

PDF

Vlaams Woninghuurdecreet

Het Vlaams parlement keurde op 24 oktober 2018 het Vlaams Woninghuurdecreet definitief goed.

Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing op huurovereenkomsten voor een woning als hoofdverblijfplaats[1] en huurovereenkomsten voor studentenhuisvesting[2]. Voor de overige huurovereenkomsten blijft de oude regelgeving van toepassing.

De nieuwe bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet zijn sinds 1 januari 2019 van toepassing.[3] Dit wil zeggen dat alle huurovereenkomsten gesloten voor een woning als hoofdverblijfplaats of studentenhuisvesting gelegen in het Vlaamse gewest, vanaf 1 januari 2019 onder deze nieuwe regelgeving vallen.

Het Vlaams Woninghuurdecreet is niet van toepassing op lopende huurovereenkomsten, waardoor nog ruime tijd beide regelgevingen naast elkaar zullen worden gebruikt. De datum van ondertekening is hiervoor bepalend.

We bespraken de huurovereenkomst voor een woning als hoofdverblijfplaats in onze vorige bijdrage. Deze bijdrage zal de huurovereenkomst voor studentenhuisvesting behandelen.

Studentenhuisvesting ?

Een ‘student’ betreft iedere persoon die ingeschreven is bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt of een schoolverlater die de wachtperiode doorloopt. Het gehuurde goed mag niet tot hoofdverblijf worden bestemd.[4]

Belangrijkste wijzigingen

Enkele belangrijke wijzigingen voor huurovereenkomsten voor studentenhuisvesting in het Vlaams Woninghuurdecreet zijn:

  • Uitzondering op verbod op overdracht/onderhuur[5]: een verhuurder zal thans verplicht zijn in te stemmen met overdracht of onderhuur aan een andere student als de huurder deelneemt aan een studie-uitwisselingsprogramma of een stage volbrengt.
    Een weigering om gegronde redenen blijft nog wel mogelijk.
  • De huurprijs moet alle kosten en lasten bevatten[6] dit met uitzondering van het verbruik van energie, water en telecommunicatie (wel bijvoorbeeld kosten onderhoud gemeenschappelijke delen, jaarlijks onderhoud lift etc.).
  • Huurwaarborg[7]: De huurwaarborg mag maximaal twee maanden huurgelden bedragen en dient maximaal twee maanden voor de start van de studentenhuurovereenkomst te worden verstrekt.De huurwaarborg dient te worden gestort op een geblokkeerde rekening, een rekening bij een zakelijke zekerheidsstelling of op rekening van de verhuurder.De huurwaarborg dient te worden terug gegeven binnen drie maanden na verlaten van het pand.
  • Onderhouds- en herstellingsplicht[8]: In praktijk leidt de onderhouds- en herstellingsplicht vaak tot discussie tussen student en verhuurder gezien het voor interpretatie vatbaar is wat men onder ‘een kleine herstelling’ diende te verstaan. Om hieraan een einde te maken, stelde de Vlaamse regering een lijst op van deze kleine herstellingen: Bijlage 4: Lijst van kleine herstellingen als vermeld in artikel 7.
  • Verbod op stilzwijgende verlening[9] De huurovereenkomst zal eindigen na verloop van de in de overeenkomst vermelde duur en dient niet uitdrukkelijk te worden opgezegd door de student of de verhuurder. Indien partijen de huurovereenkomst toch willen verder zetten, dienen zij een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Opgelet!
  • Einde huur[10]:
  1. de huurovereenkomst kan worden opgezegd voor inwerkingtreding van de huurovereenkomst.Indien de huurovereenkomst wordt opgezegd binnen twee maanden voor aanvang van de huurovereenkomst, is een opzegvergoeding van 2 maanden huurgelden verschuldigd.! Dit is zeer opmerkelijk, dit heeft namelijk tot gevolg dat een studentenhuurovereenkomst dewelke normaliter in september zou ingaan, nog kan worden opgezegd tot de voorafgaande maand juni zonder dat een opzegvergoeding verschuldigd is. Hierdoor zal de verhuurder mogelijks op zeer korte termijn op zoek dienen te gaan naar een nieuwe huurder.
  1. Einde van de huurovereenkomst bij het einde van de studie.Indien de opzegtermijn van twee maanden wordt nageleefd, is geen schadevergoeding verschuldigd.
  1. Overlijden van één van de ouders of een andere persoon die instaat voor het onderhoud van de huurder.
    Indien de opzegtermijn van twee maanden wordt nageleefd, is geen schadevergoeding verschuldigd.
  1. Overlijden van de huurder. de studentenhuurovereenkomst zal van rechtswege worden ontbonden.

Indien U meer informatie wenst omtrent de nieuwe huurwetgeving, kan U steeds contact opnemen met een van onze advocaten.

 

Lees ook onze vorige update over de belangrijkste wijzigingen voor huurovereenkomsten voor een woning als hoofdverblijfplaats in het Vlaams Woninghuurdecreet.

[1] Titel II Decreet van 9 november 2018 houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan, (hierna: Vlaams Woninghuurdecreet)

[2] Titel III Vlaams Woninghuurdecreet

[3] Met uitzondering van de regels aangaande de huurwaarborg, dewelke later in werking zullen treden.

[4] Art. 54 lid 2 Vlaams Woninghuurdecreet

[5] Art. 60 Vlaams Woninghuurdecreet

[6] Art. 61 Vlaams Woninghuurdecreet

[7] Art. 63 Vlaams Woninghuurdecreet

[8] Art. 58 Vlaams Woninghuurdecreet

[9] Art. 64 Vlaams Woninghuurdecreet

[10] Art. 65 Vlaams Woninghuurdecreet

————————————————

Le décret flamand sur les baux d’habitation

Le Parlement flamand a adopté définitivement le décret flamand sur les baux d’habitation le 24 octobre 2018.

Ce décret concerne les contrats de bail de résidence principale[1] et les contrats de location des logements étudiants.[2] L’ancienne réglementation reste applicable aux autres types de location.

Les nouvelles dispositions du Décret flamand des baux d’habitation sont en vigueur depuis le 1er janvier 2019.[3] Ce qui veut dire que les contrats de baux de résidence principale et de logement d’étudiant conclus depuis le 1er janvier 2019 sont soumis aux nouvelles dispositions.

Le Décret flamand sur les baux d’habitation n’est pas applicable aux contrats en cours, ce qui veut dire que les deux législations devront être utilisées en parallèle. La date de signature du contrat sera dans ce cas-ci déterminante.

Notre contribution précédente porte sur le contrat de bail de de résidence principale. La présente contribution porte sur les logements étudiants.

Logements étudiants ?

Il faut entendre par « étudiant » : chaque personne inscrite dans une institution qui offre un enseignement à temps plein ou à temps partiel. Le bien loué ne peut pas être l’habitation principale de l’étudiant.[4]

Changements importants

Quelques changements importants pour les contrats de location de logements étudiants dans le Décret flamand sur les baux d’habitation:

  • Exception d’interdiction de cession/sous-location[5]: le bailleur sera maintenant obligé d’accepter la cession ou la sous-location à un autre étudiant si le locataire participe à un programme d’échange ou à un stage.

Le bailleur peut toujours refuser pour une raison motivée.

  • Le loyer doit comprendre tous les frais[6], à l’exception de l’énergie, de l’eau et de la télécommunication (comme par exemple les frais d’entretien des parties communes, l’entretien annuel de l’ascenseur, etc.)
  • La garantie locative[7]: la garantie locative ne peut être supérieure à deux mois de loyer et doit être constituée maximum deux mois avant le début du contrat de location.La garantie locative devra être constituée sur un compte bloqué, sur un compte de sécurité sociale ou sur un compte au nom du bailleur.La garantie locative devra être récupérée par le locataire au plus tard trois mois après avoir quitté le logement.
  • Devoir d’entretien et de réparation[8]: En pratique, il y a souvent des discussions entre le bailleur et l’étudiant au sujet du devoir d’entretien et de réparation parce que le terme « petites réparations » est souvent sujet à interprétation. Pour mettre un terme aux discussions, le gouvernement flamand a dressé une liste des « petites réparations » : annexe 4 : Liste des petites réparations au sens de l’article 7.
  • Interdiction de la tacite reconduction[9]: le contrat de location prendra fin au terme de la période stipulée dans le contrat et ni le locataire ni le bailleur ne devra y mettre fin explicitement. Si une des parties souhaite prolonger la location, il devra conclure un nouveau contrat.Attention !
  • Fin du contrat[10]:
  1. Le contrat pourra être résilié avant son entrée en vigueur.Si le contrat est résilié dans les deux mois précédant  le début du contrat, une indemnité de deux mois sera due.! Remarque importante, car cela signifie qu’un contrat de location d’étudiant qui commencerait normalement en septembre peut encore être résilié jusqu’au mois de juin sans qu’aucun préavis ne soit due. Par conséquent, il se peut que le propriétaire doive chercher un nouveau locataire à très court délai.
  1. Fin du contrat à la fin des études.
    Si le terme de deux mois est respecté, aucune indemnité n’est due.
  1. Décès d’un des parents ou d’une des personnes responsable de l’entretien du locataire.
    Si le terme de deux mois est respecté, aucune indemnité n’est due.
  1. Décès du locataire : le contrat sera résilié de plein droit.

Si vous souhaitez plus d’information concernant les nouvelles réglementation en matière de location, n’hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos avocats.

Lisez également nos précédentes contributions concernant les contrats de baux de résidence principale dans le Nouveau Décret flamand sur les baux d’habitation.

[1] Titre II du Décret du 9 novembre 2018 fixant les règles relatives à la location de biens ou de parties de biens destinés à l’habitation (ci-après : le Décret flamand sur les baux d’habitation)

[2] Titre III du décret flamand sur les baux d’habitation

[3] A l’exception des règles relatives à la garantie locative, qui restent d’application

[4] Art. 54 al.2 du Décret flamand sur les baux d’habitation

[5] Article 60 du Décret flamand sur les baux d’habitation

[6] Article 61 du Décret flamand sur les baux d’habitation

[7] Article 63 du Décret flamand sur les baux d’habitation

[8] Article 58 du Décret flamand sur les baux d’habitation

[9] Article 64 du Décret flamand sur les baux d’habitation

[10] Article 65 du décret Flamand sur les baux d’habitation

————————————————————————–

Vlaams Woninghuurdecreet

The Flemish parliament definitively approved the “Vlaams Woninghuurdecreet”on 24 October 2018.

The “Vlaams Woninghuurdecreet”applies to rental contracts for a house as primary residence[1] and rental contracts for student accommodation.[2]  The old regulations continue to apply to the other rental contracts

The new provisions of the “Vlaams Woninghuurdecreet” apply since 1 January 2019.[3] This means all rental contracts concluded for a house as a primary residence or student accommodation located in the Flemish Region will be subject to this new regulation starting from 1 January 2019.

The “Vlaams Woninghuurdecreet” doesn’t apply to ongoing rental agreements, which means both regulations will be used next to one another for a while. The date of signing is determinant in this respect.

We discussed the rental contract for a house as primary residence in our previous article. This article will discuss the rental contract for student accommodation.

Student accommodation?

 A ‘student’ refers to any person registered at an institution that offers full-time education or a school-leaver who completes the waiting period. The rented property may not be used as the primary residence.[4]

Most important changes

Some of the most important changes in the “Vlaams Woninghuurdecreet” concerning rental contracts for student accommodation are:

Some of the most important changes in the “Vlaams Woninghuurdecreet” concerning rental contracts for a house as primary residence are:

  • Exception to the prohibition of transfer/subletting[5]: a lessor will now be obliged to agree to transfer or subletting to another student if the tenant participates in a study exchange programme or completes an internship.
    A refusal for well-founded reasons (“gegronde redenen”) remains possible.
  • The rental fee must include all costs and charges[6] with the exception of the consumption of energy, water and telecommunications (for example, costs of maintenance of common parts, annual elevator maintenance, etc.).
  • Rental guarantee[7] : The rental guarantee may not exceed two months’ rent and must be provided up to two months before the start of the student rental agreement.
    The rental guarantee must be deposited into a blocked account, an account with a security deposit or the landlord’s account.
    The rental guarantee must be returned within three months of leaving the property.
  • Maintenance and repair obligation[8] : In practice, the maintenance and repair obligation often leads to discussion between the student and the lessor, as it is open to interpretation what is meant by a ‘minor repair’. To put an end to this, the Flemish government drew up a list of these small repairs: Annex 4: List of small repairs as mentioned in article 7. 
  • Prohibition of tacit renewal[9]: The rental agreement will end after the expiry of the term stated in the agreement and does not need to be explicitly terminated by the student or the lessor. If the parties nevertheless wish to continue the rental agreement, they must conclude a new rental agreement. Attention! 
  • End of the rent[10]:
  1. the rental agreement can be terminated before the rental agreement comes into effect.If the rental agreement is terminated within two months before commencement of the rental agreement, a termination fee of 2 months rent is due.! This is very remarkable, as it means that a student rental agreement which normally would start in September, can still be terminated until the previous month of June without a termination fee being due. As a result, the lessor may have to look for a new tenant at very short notice.
  1. End of the rental agreement at the end of the study.If the two-month notice period is observed, no compensation is due.
  1. Death of one of the parents or another person responsible for the maintenance of the tenant.If the two-month notice period is observed, no compensation is due.
  1. Death of the tenant. The student rental agreement will be terminated automatically.

If you would like more information about the new rental legislation, you can always contact one of our lawyers.

We also advise you to read our previous update about the most important changes for rental contracts concerning a house as primary residence in the “Vlaams Woninghuurdecreet”.

[1] Heading II of  Decreet van 9 november 2018 houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan, (hereinafter: Vlaams Woninghuurdecreet)

[2] Heading III of the Vlaams Woninghuurdecreet

[3] With the exception of the rules concerning the rental guarantee, which will come into force later.

[4] Article 54.2 Vlaams Woninghuurdecreet

[5] Art. 60 Vlaams Woninghuurdecreet

[6] Art. 61 Vlaams Woninghuurdecreet

[7] Art. 63 Vlaams Woninghuurdecreet

[8] Art. 58 Vlaams Woninghuurdecreet

[9] Art. 64 Vlaams Woninghuurdecreet

[10] Art. 65 Vlaams Woninghuurdecreet

PDF

 
Het Vlaams Woninghuurdecreet in werking sinds 1 januari 2019
 
 
Vlaams Woninghuurdecreet
Het Vlaams parlement keurde op 24 oktober 2018 het Vlaams Woninghuurdecreet definitief goed.
 
Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing op huurovereenkomsten voor een woning als hoofdverblijfplaats[1] en huurovereenkomsten voor studentenhuisvesting[2]. Voor de overige huurovereenkomsten blijft de oude regelgeving van toepassing.
 
De nieuwe bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet zijn sinds 1 januari 2019 van toepassing.[3] Dit wil zeggen dat alle huurovereenkomsten gesloten voor een woning als hoofdverblijfplaats of studentenhuisvesting gelegen in het Vlaamse gewest, vanaf 1 januari 2019 onder deze nieuwe regelgeving vallen.
 
Het Vlaams Woninghuurdecreet is niet van toepassing op lopende huurovereenkomsten, waardoor nog ruime tijd beide regelgevingen naast elkaar zullen worden gebruikt. De datum van ondertekening is hiervoor bepalend.
 
Woning als hoofdverblijfplaats?
Een woning is elk roerend of onroerend goed of een deel ervan (verschil met huidige regelgeving!) dat als hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd.
 
Onder ‘woning als hoofdverblijfplaats’ wordt verstaan: ‘een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt’.
 
Belangrijkste wijzigingen?
Enkele belangrijke wijzigingen voor huurovereenkomsten voor een woning als hoofdverblijfplaats in het Vlaams Woninghuurdecreet zijn:
 

  • Bekendmaking en affichering[4]: Indien een goed bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis dienen zowel de huurprijs als de kosten en lasten te worden vermeld.

De maximale boete hiervoor wordt verhoogd naar 350,00 euro en kan ook worden opgelegd aan een gevolmachtigde (vb. een vastgoedmakelaar)
 

  • Opeisbare gegevens van een kandidaat-huurder[5]: Als verhuurder mag je (enkel) de documenten opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder aan zijn huurdersverplichtingen zal kunnen voldoen.

Het is dus niet toegelaten om gegevens over gezondheid of een strafrechtelijk verleden op te vragen gezien deze documenten niet vereist zijn om te kunnen nagaan of de huurder aan zijn verplichtingen zal kunnen voldoen.
 

  • Leveringsplicht en staat van het goed bij aanvang[6]: De verhuurder moet bij aanvang van de huurovereenkomst de woning in goede staat van onderhoud leveren. Het goed moet voldoen aan elementaire vereisten van art. 5 Vlaamse Wooncode. De federale woonkwaliteitseisen vallen dus weg.

Nieuw is dat er een conformiteitsattest van maximaal drie maanden oud aanwezig dient te zijn bij aanvang van de huurovereenkomst. Dit geldt als (weerlegbaar) vermoeden dat de woning voldeed aan de normen bij aanvang van de huurovereenkomst. Indien deze verplichting niet werd nageleefd, is nietigheid de sanctie.
 

  • Leveringsplicht en staat van het goed tijdens de huurovereenkomst[7]: De verhuurder heeft een onderhouds- en herstellingsplicht voor herstellingen nodig door ouderdom of overmacht. De huurder staat daarentegen in voor kleine herstellingen of herstellingen door oneigenlijk gebruik of door een gebrek aan onderhoud als een goede huisvader.

In praktijk leidde de onderhouds- en herstellingsplicht vaak tot discussie tussen huurder en verhuurder gezien het voor interpretatie vatbaar is wat men net onder een ‘een kleine herstelling’ diende te verstaan. Om hieraan een einde te maken, stelde de Vlaamse regering een lijst op van deze kleine herstellingen: Bijlage 4: Lijst van kleine herstellingen als vermeld in artikel 7.[8]
 

  • Dringende herstellingen[9]: Een huurder dient dringende herstellingen te gedogen, ongeacht de ongemakken die daardoor bij hem worden veroorzaakt. Als de herstellingen langer dan 30 dagen (i.p.v. 40 dagen) duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd waarvoor en van het gedeelte van het goed waarvan de huurder het genot heeft moeten derven.

 

  • Gebruik van het goed als goed huisvader[10]: Een huurder dient de woning te gebruiken als een goede huisvader. Nieuw is dat de huurder een meldingsplicht heeft en de verhuurder op de hoogte dient te brengen van herstellingen die nodig zijn en ten laste van de verhuurder vallen.

 

  • Herziening huurprijs[11]: Een gewone huurprijsherziening kan minnelijk of via de Vrederechter gebeuren. Nieuw is dat de huurprijs thans ook kan worden herzien bij energiebesparende investeringen. Deze herziening kan ten allen tijde minnelijk of via de Vrederechter indien de huurwaarde 10% is gestegen door energiebesparende investeringen. Hierbij mag geen rekening worden gehouden met verplichte energiebesparingen zoals vb. dakisolatie of dubbelglas.

 

  • Huurwaarborg[12]: De huurwaarborg zal gelijk kunnen zijn aan drie maanden huur (i.p.v. twee maanden). De huurder kiest zelf hoe hij aan de waarborgverplichting voldoet: via een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling, via een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling of via een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en de financiële instelling. De Vlaamse Regering legt een formulier vast waarmee de financiële instellingen ten aanzien van de verhuurders bevestigt dat de huurwaarborg toegekend is, ongeacht de manier waarop die waarborg werd gesteld.

 

  • De brand én waterschadeverzekering[13] worden verplicht voor de huurder én verhuurder. De huurder wordt vanaf 1 januari 2019 vermoed aansprakelijk te zijn niet meer alleen voor brand , maar ook voor waterschade. Dit impliceert dat hij zal moeten aantonen dat de schade buiten zijn fout is ontstaan. De nood aan een brandverzekering, waarin tevens een dekking voor huurdersaansprakelijkheid wordt opgenomen, voor de huurder is dus pertinent.

 

  • Tot slot is het vernieuwend dat het Vlaams woninghuurdecreet een heel hoofdstuk wijdt aan medehuur[14]

 
Indien U meer informatie wenst omtrent de nieuwe huurwetgeving, kan U steeds contact opnemen met een van onze advocaten.
 
Lees ook onze volgende update over de belangrijkste wijzigingen voor studentenhuisvesting in het Vlaams Woninghuurdecreet.
 
[1] Titel II Decreet van 9 november 2018 houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan, (hierna: Vlaams Woninghuurdecreet)
[2] Titel III Vlaams Woninghuurdecreet
[3] Met uitzondering van de regels aangaande de huurwaarborg, dewelke later in werking zullen treden.
[4] Art. 4 Vlaams Woninghuurdecreet
[5] Art. 7 Vlaams Woninghuurdecreet
[6] Art. 12 Vlaams Woninghuurdecreet
[7] Art. 25 Vlaams Woninghuurdecreet
[8] Bijlage 4: Lijst van kleine herstellingen als vermeld in artikel 7
[9] Art. 27 Vlaams Woninghuurdecreet
[10] Art. 28 Vlaams Woninghuurdecreet
[11] Art. 35 Vlaams Woninghuurdecreet
[12] Art. 37 Vlaams Woninghuurdecreet
[13] Art. 29 Vlaams Woninghuurdecreet
[14] Hoofdstuk VI Vlaams Woninghuurdecreet
—————————————————————————
 
 
 
Le Décret flamand sur le bail d’habitation en vigueur depuis le 1er janvier 2019
 
 
Décret flamand sur le bail d’habitation 
 
Le 24 octobre 2018, le Parlement flamand a définitivement approuvé le Décret flamand sur le bail d’habitation.
 
Le Décret flamand sur le bail d’habitation s’applique aux contrats de location d’une habitation en tant que résidence principale[1] et aux contrats de locations de logements pour étudiants[2]. Pour les autres baux, l’ancienne réglementation continue de s’appliquer.
 
Les nouvelles dispositions du Décret flamand sur le bail d’habitation sont d’application depuis le 1er janvier 2019[3]. Cela signifie que tous les baux conclus pour une maison en tant que résidence principale ou logement étudiant située en Région flamande seront soumis à cette nouvelle réglementation à partir du 1er janvier 2019.
 
Le Décret flamand sur le bail d’habitation ne s’applique pas aux baux en cours, ce qui signifie que les deux réglementations continueront à être utilisés côte à côte pendant une longue période. La date de la signature est déterminante à cet égard.
 
Habitation en tant que résidence principale ?
 
Une habitation est tout bien meuble ou immeuble ou une partie de celui-ci (différent de la réglementation actuelle) qui est destiné à être la résidence principale du locataire.
 
Par « résidence principale », on entend : « une résidence que le locataire, avec l’accord explicite ou tacite du bailleur, affecte dès son entrée dans les lieux loués à la résidence principale ».
 
Changement les plus importants ?
 
Quelques modifications importantes pour les contrats d’habitation en tant que résidence principale dans le Décret flamand sur le bail d’habitation :
 

  • Publication et affichage[4]: Si un bien est destiné à l’habitation au sens large, le loyer ainsi que les frais et charges doivent être indiqués.

L’amende maximale peut être augmentée jusqu’à 350,00 € et peut également être infligée à un mandataire ( p. ex. un agent immobilier)
 

  • Données exigibles d’un candidat-preneur[5] :

En tant que bailleur, vous pouvez (uniquement) demander les documents nécessaires pour vérifier si le candidat-preneur pourra remplir ses obligations de preneur.
Il n’est donc pas permis de demander des informations sur la santé ou un passé criminel, car ces documents ne sont pas nécessaires pour vérifier si le locataire sera en mesure de remplir ses obligations.
 

  • Obligation de livraison et état du bien au commencement[6]: Le bailleur doit, au début du contrat de location, livrer le bien en bon état d’entretien. Le bien doit répondre aux exigences élémentaires de l’article 5 du code flamand du logement. Les exigences fédérales en matière de qualité de vie sont donc abolies. La nouveauté est qu’un certificat de conformité datant de moins de 3 mois doit être présent au début du contrat de location. Il s’agit d’une présomption (réfragable) que la maison répondait aux normes au début du contrat de bail. Si cette obligation n’a pas été respectée, la sanction est la nullité.

 

  • Obligation de livraison et état du bien pendant le contrat de location[7]: Le bailleur a une obligation d’entretien et de réparation pour les réparations requises par la vétusté ou la force majeure. Le locataire, par contre, est responsable des petites réparations ou des réparations dues à une mauvaise utilisation ou à un manque d’entretien comme bon père de famille.

Dans la pratique, l’obligation d’entretien et de réparation a souvent donné lieu à des discussions entre le locataire et le bailleur, car il est impossible d’interpréter ce que l’on entend par « petite réparation ». Pour y mettre fin, le gouvernement flamand a dressé une liste de ces petites réparations : Annexe 4 : Liste des petites réparations comme énoncé à l’article 7[8].
 

  • Réparations urgentes[9]:  Un locataire doit tolérer les réparations urgentes, quels que soient les inconvénients qui lui sont causés. Si les réparations durent plus de 30 jours (au lieu de 40 jours), le prix du loyer sera réduit en proportion du temps et de la partie du bien pour laquelle le locataire a perdu la jouissance.

 

  • Utilisation raisonnable du bien[10]: Le locataire doit utiliser le bien comme un bon père de famille. La nouveauté est que le locataire a une obligation de notification et le bailleur doit être tenu informé par le locataire des réparations nécessaires qui sont à la charge du bailleur.

 

  • Révision du loyer[11]: Une révision ordinaire du loyer peut se faire à l’amiable ou via le juge de paix. Une nouveauté est que le loyer peut désormais être révisé pour les investissements économiseurs d’énergie. Cette révision peut se faire à l’amiable ou par l’intermédiaire du juge de paix à tout moment si la valeur locative a augmenté de 10% en raison d’investissements économiseurs d’énergie. On ne peut pas tenir compte des investissements économiseurs d’énergie obligatoires comme l’isolation du toit ou le double vitrage.

 

  • Garantie locative[12]: La garantie locative sera égale à 3 mois de loyer (au lieu de deux mois). Le locataire choisit le mode d’exécution de l’obligation de garantie : via un compte individualisé auprès d’un établissement financier, via une sûreté réelle auprès d’un établissement financier, ou via une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et un établissement financier. Le Gouvernement flamand établit un formulaire par lequel les institutions financières confirment aux bailleurs que la garantie locative a été accordée, quelle que soit la manière dont cette garantie a été fournie.

 

  • L’assurance incendie et dégâts des eaux[13] sera obligatoire pour le locataire et le bailleur. A partir du 1er janvier 2019, le locataire est présumé responsable non seulement de l’incendie, mais aussi des dégâts des eau. Cela implique qu’il devra prouver que le dommage s’est produit en dehors de sa faute. La nécessité d’une assurance incendie, qui couvre également la responsabilité civile des locataires, est donc pertinente pour le locataire.

 

  • Enfin, il est novateur que le Décret flamand sur les loyers consacre un chapitre entier à la colocation[14].

 
Si vous souhaitez obtenir plus d’informations sur la nouvelle législation locative, vous pouvez toujours contacter l’un de nos avocats.
 
Lisez également notre prochaine mise à jour sur les changements les plus importants pour le logement étudiant dans le Décret flamand sur le bail d’habitation.
 
 [1] Titre II du Décret du 9 novembre 2018 contenant des dispositions relatives à la location de biens destinés à l’habitation ou de parties de ceux-ci (ci-après : Décret flamand sur le bail d’habitation)
[2] Titre III du Décret flamand sur le bail d’habitation)
[3] A l’exception des règles concernant la garantie locative, qui entreront en vigueur ultérieurement.
[4] Art. 4 du Décret flamand sur le bail d’habitation
[5] Art. 7 du Décret flamand sur le bail d’habitation
[6] Art. 12 du Décret flamand sur le bail d’habitation
[7]  Art. 25 du Décret flamand sur le bail d’habitation
[8] Annexe 4: Liste de petites réparations comme énoncé à l’article 7
[9] Art. 27 du Décret flamand sur le bail d’habitation
[10] Art. 28 du Décret flamand sur le bail d’habitation
[11] Art. 35 du Décret flamand sur le bail d’habitation
[12] Art. 37 du Décret flamand sur le bail d’habitation
[13] Art. 29 du Décret flamand sur le bail d’habitation
[14] Chapitre 4 du Décret flamand sur le bail d’habitation
—————————————————————————
 
The “Vlaams Woninghuurdecreet” in force  since 1 January 2019
 
 
Vlaams Woninghuurdecreet
The Flemish parliament definitely approved the “Vlaams Woninghuurdecreet”on 24 October 2018.
 
The “Vlaams Woninghuurdecreet”applies to rental contracts for a house as primary residence[1] and rental contracts for student accommodation.[2]  The old regulations continue to apply to the other rental contracts
 
The new provisions of the “Vlaams Woninghuurdecreet” apply since 1 January 2019.[3] This means all rental contracts concluded for a house as a primary residence or student accommodation located in the Flemish Region will be subject to this new regulation starting from 1 January 2019.
 
The “Vlaams Woninghuurdecreet” doesn’t apply to ongoing rental agreements, which means both regulations will be used next to one another for a while. The date of signing is determinant in this respect.
 
House as primary residence?
A house is any movable or immovable property or part thereof (different from current regulation!) that is intended to be the tenant’s primary residence.
 
House as primary residence” means: “a residence that the tenant, with the explicit or tacit consent of the lessor, designates from the taking possessing as his main residence’.
 
Most important changes?
Some of the most important changes in the “Vlaams Woninghuurdecreet” concerning rental contracts for a house as primary residence are:
 

  • Notification and posting[4]: If a property is intended for habitation in the broad sense, both the rental fee and the costs and charges must be stated.

The maximum fine for this is increased to 350.00 euro and can also be imposed on an authorised representative (e.g. a real estate agent).
 

  • Demandable data of a prospective tenant[5] : As a lessor, you are only allowed to request the documents necessary to check whether the prospective tenant will be able to meet his tenancy obligations.

It is therefore not allowed to request information about health or a criminal past, as these documents are not required to be able to verify whether the tenant will be able to meet his obligations.
 

  • Delivery obligation and condition of the property at the start[6]: The lessor is obliged to deliver the property in good condition at the start of the rental agreement. The property must meet the basic requirements of art. 5 Vlaamse Wooncode. The federal housing quality requirements will therefore no longer apply.

It is new that a certificate of conformity of maximum three months old must be present at the start of the rent contract. This applies as a (refutable) presumption that the house met the standards at the start of the rental contract. If this obligation was not complied with, it is sanctioned with nullity.
 

  • Delivery obligation and condition of the property during the rental agreement[7]: The lessor has a maintenance and repair obligation for repairs required by age or force majeure. The tenant, on the other hand, is responsible for minor repairs or repairs due to improper use or due to a lack of maintenance as a “prudent man”.

In practice, the maintenance and repair obligation often led to discussion between the tenant and the lessor, as it is open to interpretation what is meant by a ‘minor repair’. To put an end to this, the Flemish government drew up a list of these small repairs: Annex 4: List of small repairs as mentioned in article 7.[8]
 

  • Urgent repairs[9] : A tenant must tolerate urgent repairs, regardless of the inconveniences caused to him because of that. If the repairs last longer than 30 days (instead of 40 days), the rent will be reduced in proportion to the time for which and the part of the property for which the tenant has had to lose the enjoyment.

 

  • Use of the property as a prudent man (bonus pater familias)[10] : A tenant should use the property as a prudent man. It is new that the tenant has an obligation to report and inform the lessor of any repairs that are necessary and are at the lessor’s expense.

 

  • Rental fee review [11]: An ordinary rental fee review can be done amicably or through the “Vrederechter”. A new feature is that the rental fee can now also be reviewed in respect to energy-saving investments. This revision can be done amicably or via “Vrederechter” at any time if the rental value has increased by 10% due to energy-saving investments. This may not take into account mandatory energy savings such as roof isolation or double glazing.

 

  • Rent guarantee[12] : The rent guarantee shall be the equivalent of three months rent (instead of two months). The tenant chooses how to meet the guarantee obligation: via an individualised account at a financial institution, via a collateral with a financial institution or via a bank guarantee as a result of a standard contract between the OCMW and the financial institution. The Flemish Government shall establish a form by which the financial institutions shall confirm to the lessors that the rent guarantee has been granted, regardless of the way in which this guarantee has been provided.

 

  • Fire and water damage insurance[13] will become compulsory for both the tenant and the lessor. As from 1 January 2019  the tenant is suspected of being liable not only for fire, but also for water damage. This implies that he will have to prove  the damage occurred through no fault of his own. The need for a fire insurance, which also includes cover for tenant liability, is therefore crucial for the tenant.

 

  • Finally the Vlaams Woninghuurdecreet devotes a whole chapter to co-renting.[14]

 
If you would like more information about the new rental legislation, you can always contact one of our lawyers.
 
 
We also advise to read our next update about the most important changes for student accomodation in the “Vlaams Woninghuurdecreet”.
 
[1] Heading II of  Decreet van 9 november 2018 houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan, (hereinafter: Vlaams Woninghuurdecreet)
[2] Heading III of the Vlaams Woninghuurdecreet
[3] With the exception of the rules concerning the rental guarantee, which will come into force later.
[4] Art. 4 Vlaams Woninghuurdecreet
[5] Art. 7 Vlaams Woninghuurdecreet
[6] Art. 12 Vlaams Woninghuurdecreet
[7] Art. 25 Vlaams Woninghuurdecreet
[8] Bijlage 4: Lijst van kleine herstellingen als vermeld in artikel 7
[9] Art. 27 Vlaams Woninghuurdecreet
[10] Art. 28 Vlaams Woninghuurdecreet
[11] Art. 35 Vlaams Woninghuurdecreet
[12] Art. 37 Vlaams Woninghuurdecreet
[13] Art. 29 Vlaams Woninghuurdecreet
[14] Chapter VI Vlaams Woninghuurdecreet

Hoofdwebsite Contact
afspraak maken upload






      GDPR proof area
      Upload uw documenten





      sleep uw documenten naar hier of kies bestand


      sleep uw briefwisseling naar hier of kies bestand











        Benelux (€... )EU (€... )Internationaal (prijs op aanvraag)

        Door de aanvraag in te dienen, verklaart u zich uitdrukkelijk akkoord met onze algemene voorwaarden en bevestigt u dat u onze privacyverklaring aandachtig heeft gelezen. Het verzenden van deze aanvraag geldt als een opdrachtbevestiging.
        error: Helaas, deze content is beschermd!