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Mijn huurder is overleden, wat nu?

Wat u als verhuurder kan doen bij overlijden van uw huurder hangt af van wanneer de huurovereenkomst dateert.

Huurovereenkomsten afgesloten voor 1 januari 2019 worden nog geregeld door de federale huurwet. Daar bepaalt art. 1742 van het Burgerlijk Wetboek:

“Het huurcontract wordt niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder”.

Het overlijden van een huurder kan in dit geval voor een verhuurder dan ook best wat praktische en financiële problemen met zich meebrengen. De verhuurder weet immers niet altijd wie de erfgenamen zijn of er zijn geen erfgenamen, met als gevolg dat de huurovereenkomst blijft voortduren, de huurachterstal oploopt, het pand niet ontruimd wordt en dus niet opnieuw verhuurd kan worden etc. Het aanstellen van een curator over de onbeheerde nalatenschap van de overleden huurder kan hier een oplossing zijn, maar dit neemt vaak lange tijd in beslag.

Huurovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2019 worden geregeld door het Vlaams Woninghuurdecreet dat in art. 42 een nieuwe regeling voorziet omtrent het overlijden van de huurder om aan voornoemde problemen tegemoet te komen:

“In geval van overlijden van de laatste huurder wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen van de huurder binnen die termijn hebben verklaard de huurovereenkomst te zullen voortzetten.”

De huurovereenkomst wordt nu dus wel automatisch beëindigd (2 maanden) na het overlijden van de huurder.

De erfgenamen van de huurder hebben een periode van 2 maanden na het overlijden om de praktische afwikkeling van de huurovereenkomst te regelen. Doen ze dit niet, zijn er geen erfgenamen of verwerpen de erfgenamen de nalatenschap, dan eindigt de huurovereenkomst na 2 maanden automatisch en kan de verhuurder ten laste van de nalatenschap 2 maanden achterstallige huur en één maand wederverhuringsvergoeding vragen.

Daarnaast kan de verhuurder aan de bevoegde Vrederechter de aanstelling van een curator over de huisraad vragen om de ontruiming van het pand te regelen.

De curator over de huisraad heeft dezelfde bevoegdheden en verplichtingen als een curator over de onbeheerde nalatenschap met het verschil dat hij zich enkel ontfermt over de inboedel, het geld en de roerende waarden gevonden in het huurpand. Het beheer van de curator over de huisraad strekt zich dus niet uit tot het vereffenen van de ganse nalatenschap van de overleden huurder, waardoor zijn opdracht minder tijd in beslag neemt en het huurpand sneller terug ter beschikking kan staan van de verhuurder.

Praktisch gezien dient de verhuurder een verzoekschrift te richten aan de bevoegde Vrederechter waarin hij de aanstelling van een curator over de huisraad op grond van art. 42 Vlaams Woninghuurdecreet en de vrijgave van de huurwaarborg vordert. De Vrederechter zal vervolgens ter plaatse komen en in een proces-verbaal een beschrijving/oplijsting maken van de huisraad, het geld en de roerende waarden in het huurpand. De aangetroffen zaken worden dan toevertrouwd aan de aangestelde curator die ze na een wachttijd van 30 dagen kan verkopen.

Het mandaat van de curator eindigt na de verkoop van de goederen. De Vrederechter zal vervolgens oordelen over de toewijzing van de opbrengst van de verkoop en de vrijgave van de huurwaarborg. Het mandaat van de curator eindigt ook wanneer er erfgenamen opduiken. Zij dienen dan de curator te vergoeden voor de gemaakte kosten.

Wanneer de schuldvordering van de verhuurder werd voldaan met de opbrengst van de verkoop en de vrijgave van de huurwaarborg, dan kan de verhuurder zonder meer verder. Zoniet, kan hij nog steeds een verzoekschrift indienen om een curator over de onbeheerde nalatenschap te laten aanstellen, zodat hij een schuldvordering in het passief van de nalatenschap kan indienen, die dan door de aangestelde curator wordt vereffend.

Door eerst een curator over de huisraad te hebben aangesteld, kan de verhuurder echter wel al sneller beschikken over zijn pand!

Voor meer informatie of vragen over dit onderwerp kan u ons steeds bereiken op het nummer 03 216 70 70 of via e-mail op info@studio-legale.be.

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Mon locataire est décédé, que faire ?

En tant que propriétaire, ce que vous pouvez faire en cas de décès de votre locataire, dépendra de la date du bail.

Les baux conclus avant le 1er janvier 2019 sont toujours régis par la législation fédérale sur les loyers. L’article 1742 du Code civil stipule :

Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur“.

Le décès d’un locataire peut donc, dans ce cas, poser de nombreux problèmes pratiques et financiers pour un propriétaire. En effet, le propriétaire ne connait pas toujours les héritiers ou si il y en a ou non, de sorte que le bail se poursuit, les arriérés de loyer s’accumulent, les locaux ne sont pas libérés et ne peuvent donc pas être reloués, etc. La nomination d’un curateur en raison d’une succession vacante pour les biens du locataire décédé pourrait être une solution, mais cette procédure prend souvent beaucoup de temps.

Les baux conclus à partir du 1er janvier 2019 sont régis par le Décret flamand sur la location d’habitations qui, en son article 42, prévoit une nouvelle réglementation sur le décès du locataire afin de répondre aux problèmes susmentionnés :

“En cas de décès du dernier preneur, le bail est dissous de plein droit à la fin du deuxième mois après le décès du dernier preneur, sauf si les héritiers du preneur ont déclaré dans ce délai de continuer le bail.”

 

Le contrat de bail prend donc automatiquement fin (2 mois) après le décès du locataire.

Les héritiers du locataire disposent d’un délai de 2 mois après le décès pour organiser la règlement pratique du bail. S’ils ne le font pas, s’il n’y a pas d’héritiers ou si les héritiers refusent la succession, le bail prendra automatiquement fin après 2 mois et le propriétaire pourra réclamer à la succession 2 mois d’arriérés de loyer et 1 mois d’indemnité de remploi.

En outre, le propriétaire peut demander au Juge de paix compétent de nommer un curateur chargé des meubles meublants afin d’organiser l’expulsion des locaux.

Le curateur chargé des meubles meublants a les mêmes pouvoirs et obligations que le curateur chargé d’une succession vaccant, à la différence qu’il ne s’occupe que des effets mobiliers, de l’argent et des valeurs mobilières se trouvant dans l’immeuble loué. La gestion du mobilier par le curateur ne s’étend donc pas au règlement de l’ensemble du patrimoine du locataire décédé, ce qui permet de réduire la durée de sa tâche et de mettre plus rapidement les locaux loués à la disposition du propriétaire.

En pratique, le propriétaire doit introduire auprès du Juge de paix compétent une requête visant la désignation un curateur chargé des meubles meublants sur base de l’article 42 du Décret flamand sur la location d’habitations et la libération de la garantie locative. Le Juge de paix se rendra ensuite sur les lieux et dressera un procès-verbal décrivant le mobilier, l’argent et les biens meubles se trouvant dans les locaux loués. Les objets trouvés sont alors confiés au curateur désigné qui peut les vendre après un délai d’attente de 30 jours.

Le mandat du curateur prend fin après la vente des biens. Le Juge de paix décidera ensuite de l’affectation du produit de la vente et de la libération de la garantie locative. Le mandat du curateur prend également fin lorsque les héritiers se manifestent. Ils doivent alors rembourser au curateur les frais engagés.

Lorsque la déclaration de créance du propriétaire a été totalement réglée avec le produit de la vente et que la garantie locative a été libérée, le propriétaire ne peut plus poursuivre. Dans le cas contraire, il peut toujours demander la nomination d’un curateur en raison d’une succession vacante afin de pouvoir déposer une déclaration de créance au passif de la succession, qui sera ensuite réglée par le curateur qui aura été désigné.

Toutefois, en faisant d’abord nommer un curateur chargé des meubles meublants, le propriétaire peut disposer de son bien plus rapidement !

Pour de plus amples informations ou des questions sur ce sujet, veuillez nous contacter au 03 216 70 70 ou par e-mail à info@studio-legale.be

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My tenant died, what now?

What you can do as a landlord when your tenant dies, depends on when the lease was signed.

Leases concluded before January 1, 2019 are governed by the Federal Rent Act for which art. 1742 of the Civil Code states:

 

“The lease shall not be terminated by the death of the landlord, nor by the death of the tenant.”

In this situation, the death of a tenant can cause quite a few practical and financial problems for a landlord. After all, the landlord does not always know who the heirs of his tenant are or there are no heirs, with the result that the lease continues, the rent arrears accumulate, the premises are not vacated and therefore cannot be re-let etc. In this case, appointing a trustee over the deceased tenant’s unmanaged estate can be a solution, but this often takes a long time.

Leases concluded as of January 1, 2019 are governed by the Flemish Housing Decree, which provides a new regulation in art. 42 regarding the death of the tenant to meet the aforementioned problems:

“In the event of the death of the last tenant, the lease shall be dissolved by law at the end of the second month following the death of the last tenant, unless the tenant’s heirs have declared within that period that they will continue the lease.”

A lease now does terminate automatically (2 months) after the death of the tenant.

The tenant’s heirs have a period of 2 months after the death to arrange the practical settlement of the lease. If they fail to do so, if there are no heirs or if the heirs reject the inheritance, the lease will automatically end after 2 months and the landlord can ask for 2 months of rent arrears and a fee worth of 1 month rent to cover the cost of re-letting the premises at the expense of the estate.

In addition, the landlord can ask the Justice of the Peace to appoint a trustee over the household goods to arrange the eviction of the premises.

The trustee over the household goods has the same powers and obligations as a trustee over the unmanaged estate, with the difference that he only takes care of the household goods, the money and the movable property found in the rental property. The trustee’s management does not extend to settling the entire estate of the deceased tenant, as a result of which his task takes less time and the rented premises can be made available to the landlord more quickly.

In practical terms, the landlord must submit a petition to the competent Justice of the Peace in which he demands the appointment of a trustee over the household goods on the basis of art. 42 Flemish Housing Decree and the release of the rental deposit. The Justice of the Peace will then visit the premises and draw up a report describing the household goods, the money and the movable values found in the rental property. The items found are then given to the appointed trustee who can sell them after a 30-day waiting period.

The trustee’s mandate ends after the sale of the goods. The Justice of the Peace will then rule on the allocation of the benefits of the sale and the release of the rental deposit. The trustee’s mandate also ends when heirs emerge. They must then reimburse the trustee for his expenses.

If the landlord’s claim has been settled with the benefits of the sale and the release of the rental deposit, then the landlord can proceed without further ado. If not, he can still file a petition to have a trustee appointed over the unmanaged estate so that he can submit a claim in the estate, which will then be settled by the other appointed trustee.

However, by first having a trustee appointed over the household goods alone, the landlord can dispose of his property sooner!

For more information or questions on this subject, you can reach us by telephone 03 216 70 70 or via email at info@studio-legale.be.

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Mein Mieter ist gestorben, was jetzt?

Was Sie als Vermieter tun können, wenn Ihr Mieter stirbt, hängt davon ab, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde.

Für Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2019 abgeschlossen werden, gilt weiterhin das Bundesmietrecht. Dort heißt es in Art. 1742 des Zivilgesetzbuches:

“Der Mietvertrag wird weder durch den Tod des Vermieters noch durch den Tod des Mieters aufgelöst”.

Der Tod eines Mieters kann daher für einen Vermieter eine Reihe praktischer und finanzieller Probleme mit sich bringen. Schließlich weiß der Vermieter nicht immer, wer die Erben sind, oder es gibt keine Erben, so dass der Mietvertrag weiterläuft, sich die Mietrückstände anhäufen, die Räumlichkeiten nicht geräumt werden und daher nicht weitervermietet werden können usw. Die Einsetzung eines Nachlassverwalters für den nicht verwalteten Nachlass des verstorbenen Mieters kann eine Lösung sein, die jedoch oft sehr lange dauert.

Für Mietverträge, die ab dem 1. Januar 2019 abgeschlossen werden, gilt der flämische Mietvertragserlass, der in Artikel 42 eine neue Regelung für den Todesfall des Mieters vorsieht, um die oben genannten Probleme zu lösen:

“Im Falle des Todes des letzten Mieters wird der Mietvertrag am Ende des zweiten Monats nach dem Tod des letzten Mieterq von Rechts wegen aufgelöst, es sei denn, die Erben des Mieters haben innerhalb dieser Frist erklärt, dass sie den Miettvertrag fortsetzen werden.”

Nun endet der Mietvertrag also automatisch (2 Monate) nach dem Tod des Mieters.

Die Erben des Mieters haben eine Frist von 2 Monaten nach dem Tod, um die praktische Abwicklung des Mietverhältnisses zu regeln. Tun sie dies nicht, gibt es keine Erben oder schlagen die Erben die Erbschaft aus, endet das Mietverhältnis automatisch nach 2 Monaten und der Vermieter kann 2 Monate Mietrückstand und 1 Monat Wiedereinsetzung aus dem Nachlass verlangen.

Darüber hinaus kann der Vermieter beim zuständigen Friedensrichter beantragen, einen Treuhänder für den Hausrat zu bestellen, um die Räumung der Räumlichkeiten zu veranlassen.

Der Nachlassverwalter hat die gleichen Befugnisse und Pflichten wie ein Nachlassverwalter für einen nicht verwalteten Nachlass, mit dem Unterschied, dass er sich nur um den Hausrat, das Geld und die beweglichen Wertpapiere kümmert, die sich im Mietobjekt befinden. Die Verwaltung des Hausrats durch den Konkursverwalter erstreckt sich also nicht auf die Abwicklung des gesamten Nachlasses des verstorbenen Mieters, so dass seine Aufgabe weniger Zeit in Anspruch nimmt und die Mieträume dem Vermieter schneller zur Verfügung gestellt werden können.

Konkret muss der Vermieter beim zuständigen Friedensrichter einen Antrag auf Einsetzung eines Treuhänders für den Hausrat auf der Grundlage von Artikel 42 des flämischen Wohnungsdekrets und auf Freigabe der Mietkaution stellen. Der Friedensrichter wird dann die Räumlichkeiten besichtigen und ein Protokoll erstellen, in dem der Hausrat, das Geld und die beweglichen Sachen in den Mieträumen beschrieben werden. Die gefundenen Gegenstände werden dann dem bestellten Verwalter anvertraut, der sie nach einer Wartezeit von 30 Tagen verkaufen kann.

Das Mandat des Treuhänders endet mit dem Verkauf der Güter. Der Friedensrichter entscheidet dann über die Aufteilung des Verkaufserlöses und die Freigabe der Mietkaution. Das Mandat des Treuhänders endet auch mit dem Erscheinen der Erben. Sie müssen dann dem Treuhänder die entstandenen Kosten erstatten.

Ist die Forderung des Vermieters mit dem Verkaufserlös und der Freigabe der Kaution abgegolten, kann der Vermieter ohne Weiteres vorgehen. Andernfalls kann er immer noch die Ernennung eines Nachlassverwalters für den nicht verwalteten Nachlass beantragen, damit er seine Ansprüche auf die Nachlassverbindlichkeiten geltend machen kann, die dann von dem ernannten Verwalter beglichen werden.

Indem er jedoch zunächst einen Verwalter für den Hausrat bestellt, kann der Vermieter schneller über sein Eigentum verfügen!

Für weitere Informationen oder Fragen zu diesem Thema kontaktieren Sie uns bitte unter 03 216 70 70 oder per E-Mail unter info@studio-legale.be.

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